수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 2층 208호입니다. 공부상 용도는 다세대이고, 감정평가서는 건물을 5층 단지형 연립주택으로 설명합니다. 2023.08.31. 김연정 명의로 소유권보존등기가 된 같은 날, 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시·국 압류와 김동호의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 후순위이며, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 2023.09.12. 기재된 민간임대주택등기와 실제 다수 점유관계는 입찰 전에 별도로 효력과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층208호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 5층 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 “퍼스트하우스” · 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31. 근저당
군포신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-300호가 기재된 채권최고액 6,000,000,000원의 담보권입니다. 2025.10.22.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만, 기초가 되는 근저당 설정일은 2023.08.31.입니다.
② 임차인·점유 — 32명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 임차인은 총 32명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 각 임차인의 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 김동호를 제외한 31명의 보증금은 확인되지 않아 배당·명도 관계는 매각물건명세서와 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 170,000,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김동호의 임차권등기에는 임대차계약일 2023.11.12, 점유개시일 2023.12.17, 주민등록일 2023.12.18, 확정일자 2023.11.17, 보증금 170,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 역시 2023.08.31. 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터 판정상 대항력은 없고 해당 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 303,800,000원으로 감정가 434,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 본건의 가격 메리트를 판단할 직접적인 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
단지 정보는 퍼스트하우스(1sthouse), 총 29세대, 사용승인 관련 날짜 2023.08.04로 제시되어 있습니다. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 2. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 298,746,800원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,863,665,042원 중 현재 회차 예상 배당액은 298,746,800원이며, 미배당액은 15,564,918,242원입니다. 후순위 채권의 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하고, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하며 노선버스 정류장도 있어 감정평가상 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스· 냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 단지 주위 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역· 가축사육제한구역 등이 포함되고, 중로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다. 다만 건물 명칭은 공부상 “퍼스트하우스”, 외벽 현황은 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 1회 유찰 상태여서 실거래와 실제 낙찰사례를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 208호 점유자 특정. 조사상 임차인이 32명인 만큼 각 전입자가 208호를 실제로 점유하는지, 현재 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김동호의 보증금 170,000,000원을 제외한 31명의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 임대차계약서를 함께 대조해야 합니다.
- 김동호 임차권. 임차권등기명령과 보증금 170,000,000원, 계약·점유·주민등록·확정일자 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 기재된 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력과 말소·승계 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 본건과 직접 비교 가능한 인근 다세대·연립주택 실거래를 확인하세요.
- 배당과 세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 조세채권을 확인하세요.
- 건물 명칭 대조. 공부상 “퍼스트하우스”와 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 말소기준은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인 32명의 전입은 모두 그 뒤이고, 김동호의 170,000,000원 임차권등기 역시 후순위라 제공된 판정상 매수인 인수액은 0원입니다. 금전적인 권리 인수만 보면 구조는 분명합니다.
하지만 현황조사상 다수 전입자가 존재하고 31명의 보증금이 확인되지 않으며, 민간임대주택등기도 있습니다. 감정평가서 역시 전세대가 임대 중인 것으로 확인했다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건의 실전 난도는 등기부의 말소 여부보다 실제 점유자 확인과 명도에서 올라갑니다. 가격 또한 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접적인 실거래 비교근거가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 점유와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
