🔨 329,000,000원 📉 감정가 70% 👥 전입자 32명 ✅ 인수 0원
329,000,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 4층 406호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 329,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류 및 김병탁 임차권이 이어집니다.
특히 이 사건은 현황조사상 다수의 전입자가 확인된다는 점이 눈에 띕니다. 그러나 가장 이른 전입일도 2023.09.11.로 말소기준일인 2023.08.31.보다 늦습니다. 각 전입자에 대해 대항력 없음으로 정리돼 있고, 유일하게 보증금이 확인되는 김병탁 역시 주민등록일 2023.11.30., 보증금 185,000,000원으로 후순위입니다. 따라서 현재 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층406호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 5층 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발급 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31.
말소기준권리는 을구 1번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 주식회사베스트라이프 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.22.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 근저당 설정일 자체는 2023.08.31.입니다.
김병탁의 주택임차권은 2025.12.04. 등기됐고 임차보증금은 185,000,000원입니다. 임대차계약일은 2023.10.25., 점유개시일은 2023.11.19., 주민등록일은 2023.11.30., 확정일자는 2023.12.4.로 모두 말소기준권리 이후입니다. 해당 임차권 역시 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 전입자 32명, 대항력은 모두 없음
현황조사 등에 나타난 전입자는 총 32명입니다. 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준권리 이후이며, 각 조사 결과 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 구체적으로 확인되는 사람은 김병탁으로 185,000,000원이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 일부에 한정됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023-12-19 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024-04-22 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023-10-27 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023-12-18 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023-10-23 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024-03-21 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023-11-27 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023-10-30 | 미상 | 2024-10-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023-12-18 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-08-27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023-09-25 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023-10-06 | 미상 | 2024-09-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023-09-11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023-11-17 | 미상 | 2024-10-18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023-10-26 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023-12-06 | 미상 | 2024-09-06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023-10-20 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-09-27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-10-18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023-10-31 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023-11-10 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023-10-27 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023-09-27 | 미상 | 2024-10-15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-10-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023-09-26 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023-11-03 | 미상 | 2024-09-30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023-11-30 | 185,000,000원 | 2025-12-04 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 323,594,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 329,000,000원 가정 시 집행비용 5,406,000원을 제외한 323,594,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 총 채권 미배당액은 15,540,071,042원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 15,540,071,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 15,637,389,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 15,705,511,982원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가하지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 경기도 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성이 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 토지면적은 863.2㎡, 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접하고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대로 표시돼 있으며 준공일은 2023-08-04입니다.
- 임대상태. 감정평가 참고사항에는 전세대 임대 중으로 확인된 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 건물 외벽 표시는 “YJ DREAM FIELD”입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준일은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당입니다. 이후 권리와 각 전입일의 선후를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 전입자 32명 대조. 조사상 모두 후순위지만, 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 함께 확인해야 합니다.
- 김병탁 임차권 확인. 보증금 185,000,000원, 주민등록일 2023.11.30., 임차권등기 2025.12.04.로 후순위이며 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 검증. 최저가 329,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없어 ‘시세 대비 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 건물 명칭 확인. 공부상 “퍼스트하우스”와 현황 외벽의 “YJ DREAM FIELD” 표시를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리의 숫자보다 ‘32명의 전입관계’가 핵심
이 물건은 표면만 보면 감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰돼 329,000,000원까지 내려온 사례입니다. 더 중요한 권리 측면에서는 말소기준권리가 2023.08.31.이고, 확인된 전입자 32명의 전입일이 모두 그 이후라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 임차인이 없는 단순 사건과는 결이 다릅니다. 현황조사상 전입자가 많고, 김병탁을 제외한 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않기 때문에 서류 검증 부담이 큽니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 비교할 실거래 가격이 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “인수위험은 현재 자료상 낮지만, 임차관계 검증과 가격 검증을 모두 끝낸 뒤 접근할 물건”입니다.
