수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동의 퍼스트하우스 5층 503호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 320,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기 순위보다 점유관계입니다. 현황조사에는 장윤영부터 김은지까지 총 32명의 전입·점유 관련 기록이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.31.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 김은지는 보증금 160,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 역시 전입일 2023.09.26.으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층503호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 표시 관련 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 외 청구가 포함된 가압류 1,093,665,042원, 2025.03.14. 김은지의 주택임차권 160,000,000원이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 32명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 따라서 현황조사 및 임차권등기에서 확인되는 실제 확인 대상은 32명입니다. 모두 전입일이 2023.08.31. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 김은지를 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 다수는 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 160,000,000원 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,863,665,042원에 비해 현재 회차 배당 가능액은 제한적이며, 계산상 미배당은 15,643,601,042원입니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 15,643,601,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 15,709,860,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 15,756,241,682원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 같은 면적의 실거래 비교가 확인되지 않아 224,000,000원·156,800,000원·109,760,000원이 각각 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 가격·환금성 — 70%라는 숫자만 믿으면 안 된다
현재 최저가는 감정가 320,000,000원의 70%인 224,000,000원입니다. 하지만 퍼스트하우스의 거래 비교자료에서는 대상 면적과 일치하는 실거래가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액 역시 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등의 구조입니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,289,000원, 토지면적 863.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대상태. 감정평가에서는 전세대 임대 중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 32명 점유관계 재확인. 현황조사에 확인되는 전입·점유 기록이 많으므로 현재 실제 거주자와 퇴거자를 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김은지의 160,000,000원을 제외하면 다수 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 문건을 대조해야 합니다.
- 김은지 임차권 확인. 임대차계약일·주민등록·확정일자 2023.09.26., 점유개시 2023.10.30., 보증금 160,000,000원, 임차권등기 2025.03.14.입니다.
- 명도비용 별도 고려. 대항력 없음·인수 0원이 곧 무점유를 뜻하지 않습니다. 실제 점유가 남아 있다면 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기와 명세서를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 명칭 대조. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽의 “YJ DREAM FIELD” 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 건 32명의 점유 기록
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 김은지의 160,000,000원 임차권도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
그러나 이 물건을 단순한 “깨끗한 권리”로만 보기는 어렵습니다. 현황조사에는 32명의 전입·점유 관련 기록이 있고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 법적 인수와 별개로 실제 명도·점유관계 확인에 들어갈 수고가 큽니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 224,000,000원이 시장가격 대비 싼지도 판단하기 어렵습니다. 인수액은 0원, 권리 순위는 명확하지만 점유와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.
