수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층 308호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 445,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 311,500,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 베스트라이프 등 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 특징은 근저당 액수가 개별 물건 감정가보다 매우 크다는 점입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2023-300호가 기재된 권리이고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매각대금에서 집행비용 5,161,000원을 제외한 306,339,000원이 근저당에 배당된 뒤 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 하지만 그 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층308호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 · 주거용 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황은 주택 외벽에 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.08.31. 을구 1번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 6,000,000,000원과 공동담보목록 제2023-300호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 등 채권자의 가압류 1,093,665,042원, 2026.04.03. 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 32명, 모두 기준일 이후 전입
확인된 임차관계는 32명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 따라서 실제 임차관계도 32명입니다. 이들의 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준권리보다 뒤이고, 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 변혜진은 170,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일자 2023.12.06.으로 말소기준보다 늦어 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 170,000,000원 | 2025.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 시세 저평가 단정은 금물
감정가는 445,000,000원, 현재 최저매각가는 311,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 현재 확인되는 가격 판단 근거만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,161,000원 |
| 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 306,339,000원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사베스트라이프 등 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,161,000원과 근저당 306,339,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 15,863,665,042원 중 채권자 배당액은 306,339,000원, 미배당은 15,557,326,042원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등으로 구성됩니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장까지 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 주위 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지, 토지면적 863.2㎡, 공시지가 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 중로3류·소로2류와 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 “퍼스트하우스”와 달리 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시돼 있습니다.
- 임대현황. 감정평가에서는 전세대 임대중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권과 2025.10.22. 근저당권 이전등기의 현재 권리관계를 원본으로 대조하세요.
- 32명 임차관계 대조. 현황조사상 이름과 실제 308호 점유자가 일치하는지, 각 점유자의 호실과 점유 범위를 확인하세요.
- 변혜진 임차권. 보증금 170,000,000원, 계약일 2023.11.01., 점유개시 2023.12.04., 주민등록 2023.12.06. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 배당요구 확인. 곽수철·구민아·오민영·허지영·임은영·조용준·현지훈·전영철·정민지 및 변혜진의 문건접수 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기의 구체적 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 국의 압류와 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 확인하세요.
- 현황 명칭. 공부상 퍼스트하우스와 외벽 표시 YJ DREAM FIELD가 동일 건물인지 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위만 보면 기준은 분명합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차관계 32명 역시 모두 기준일 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 감정평가상 전세대 임대중이고 실제 임차관계가 매우 많습니다. 법률상 승계 위험이 없다는 판단과 실제 점유자 정리·명도가 쉽다는 판단은 구분해야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 311,500,000원까지 내려왔지만 시세 대비 저평가 여부를 뒷받침하는 비교 없이 감정가 70%라는 이유만으로 “싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 인수액보다 실제 점유관계 확인과 가격 검증입니다.
