수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층 308호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 445,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 311,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 김연정이며, 말소기준권리는 2023.08.31. 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다.
권리의 핵심은 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인이 있는지입니다. 현황조사 등에 나타난 전입자 32명의 전입일은 모두 2023.08.31. 이후이고, 각 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 그중 변혜진은 보증금 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 말소기준권리 이후이며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층308호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황은 주택 외벽에 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 집중돼 있다
말소기준권리는 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 가압류, 2026.04.03. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.22.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.12.12. 변혜진의 임차권등기가 추가됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 사람이 많다
현황조사 등에 나타난 전입자는 32명입니다. 모두 말소기준일인 2023.08.31. 이후 전입으로 정리돼 있어 대항력은 없지만, 변혜진을 제외한 다수 전입자의 보증금은 확인되지 않습니다. 감정평가 참고사항에는 “전세대 임대중”으로 확인됐다고 기재돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023-10-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023-12-19 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024-04-22 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023-10-27 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023-12-18 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023-10-23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024-03-21 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023-11-27 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023-10-30 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023-12-18 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-08-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023-09-25 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023-10-06 | 미상 | 2024-09-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023-09-11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023-10-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023-10-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023-11-17 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023-10-26 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023-10-20 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-09-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023-10-31 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023-11-10 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023-11-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023-10-27 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023-09-27 | 미상 | 2024-10-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023-09-26 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023-10-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023-11-03 | 미상 | 2024-09-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023-10-30 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023-12-06 | 170,000,000원 | 2025-12-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 최저가는 311,500,000원으로 감정가 445,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 단지 자료상 대상 면적은 52.25㎡이고 면적 일치 여부도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,161,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 306,339,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,863,665,042원 중 예상 배당액은 306,339,000원이고, 미배당액은 15,557,326,042원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 311,500,000원 | 306,339,000원 | 15,557,326,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 218,050,000원 | 214,197,300원 | 15,649,467,742원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 152,635,000원 | 149,698,110원 | 15,713,966,932원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액 5,275,239,832원에 비해 배당 예상액은 306,339,000원으로 전액 변제되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 채권은 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 매수인의 금전 인수는 각 시나리오 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스· 냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 가장형 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 단지 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 308호 실제 점유자 확인. 전입자 32명이 조사된 만큼 현황상 누가 308호를 실제 점유하고 있는지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 변혜진 외 전입자는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 상황을 파악하는 데 필요합니다.
- 변혜진 임차권 확인. 임차보증금 170,000,000원, 임대차계약일 2023.11.1., 주민등록일 2023.12.6., 점유개시일 2023.12.4., 확정일 2023.12.6.이고 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2023.09.12. 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 행정사항을 등기·등록자료에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교값이 없어 70% 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 유사 다세대 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 공부상 명칭과 현황 명칭 확인. 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 금전 인수만 보면 정리가 명확합니다. 2023.08.31. 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입은 그 이후이며, 170,000,000원 임차권등기도 후순위입니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 실제 입찰 난도는 권리표 한 줄보다 높습니다. 전입자 32명, 다수의 보증금 미상, 감정평가상 전세대 임대중, 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 게다가 최근 실거래 비교값이 없어 현재 311,500,000원이 시세 대비 얼마나 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 낮지만, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
