수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물제1동 2층 206호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김연정이며 2023.08.31 소유권보존과 같은 날 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시·국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에 나타난 실제 임차인은 32명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2023.09.11로 말소기준일 2023.08.31보다 뒤입니다. 따라서 자료상 32명 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 장수근을 제외한 31명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 즉 금전 인수위험과 현장 점유확인 난도는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층206호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 · 2023.08.31 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 452,000,000원 / 316,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 · 공동담보목록 제2023-300호 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 “퍼스트하우스” · 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하고, 임차권도 후순위
말소기준인 군포신용협동조합 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전으로 표시되어 있으며, 기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다. 장수근의 주택임차권은 2025.12.29 등기됐고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 임대차계약일 2023.10.13, 주민등록·점유개시 2023.11.27, 확정일자 2023.11.07로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 32명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 계상되는 사람은 없어 실제 임차인은 32명입니다. 전입일은 모두 2023.08.31 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 장수근만 보증금 180,000,000원과 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되고, 나머지 임차인은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 180,000,000원 | 2025.12.29 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
장수근은 임차권등기상 임대차계약일 2023.10.13, 확정일자 2023.11.07, 주민등록일자·점유개시일자 2023.11.27, 임차보증금 180,000,000원으로 확인됩니다. 나머지 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 저렴’은 다르다
감정가는 452,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 316,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 316,400,000원입니다.
하지만 퍼스트하우스(1sthouse)의 동일 조건을 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 한 가격 검증이 가능하지 않으므로, 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,229,600원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 311,170,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 15,863,665,042원, 배당액은 311,170,400원, 미배당은 15,552,494,642원입니다. 근저당 채권최고액 6,000,000,000원에는 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 863.2㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 구조상 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 공부상 명칭은 “퍼스트하우스”, 외벽 현황 표시는 “YJ DREAM FIELD”로 서로 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 32명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 장수근 외 31명의 보증금과 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사와 다시 대조해야 합니다.
- 장수근 임차권. 보증금 180,000,000원, 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 있으나 주민등록·점유개시가 2023.11.27로 말소기준 2023.08.31 이후입니다. 현재 인수 계산은 0원입니다.
- 민간임대주택 표시. 2023.09.12 민간임대주택등기와 감정평가상 “전세대 임대중” 내용을 함께 확인하세요.
- 배당 착시. 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권은 미배당입니다. 미배당 채권이 크다는 사실과 매수인 인수 여부는 구분해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물명 확인. 공부상 “퍼스트하우스”와 현장 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시가 다르므로 현장 방문 시 대상 동·호수를 정확히 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 권리 순위만 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 32명의 전입은 모두 그 이후입니다. 장수근의 180,000,000원 임차권 역시 후순위이며 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 현장까지 단순한 것은 아닙니다. 임차인 31명의 보증금과 점유 부분이 특정되지 않았고 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인됩니다. 더구나 현재 316,400,000원은 감정가의 70%일 뿐, 이를 뒷받침할 실거래 비교가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 점유 확인과 가격 검증을 반드시 거쳐야 하는 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
