수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 감정가는 408,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 285,600,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 김연정이며, 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 말소기준입니다.
권리의 핵심은 의외로 명확합니다. 현황조사에 잡힌 전입자 32명의 전입일은 가장 빠른 2023.09.11부터 시작해 모두 말소기준일인 2023.08.31보다 늦습니다. 데이터상 전원 대항력 없음으로 판정돼 있고, 등기된 오민영의 주택임차권 역시 주민등록·점유개시일이 2023.10.06으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 배당 계산상 매수인이 승계하는 보증금이나 등기상 인수 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘깨끗한 다세대’로 보기에는 점유관계가 복잡합니다. 감정요항표에는 전세대 임대중으로 확인됐고, 조사된 임차·점유 관련자 32명 가운데 오민영을 제외한 대부분은 보증금이 확인되지 않았습니다. 금전 인수와 별개로 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도 범위를 입찰 전에 다시 맞춰봐야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층303호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.26 |
| 현황 표시 | 공부상 퍼스트하우스 · 현황 주택 외벽 표시 YJ DREAM FIELD |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.08.31 을구 1번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.25 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.10.14 주식회사베스트라이프 관련 가압류 1,093,665,042원, 2026.04.03 국 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.22에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2023.08.31 근저당에 놓여 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입 32명, 모두 말소기준 이후
현황조사와 관련 문건에 나타난 임차·점유 관련자는 32명입니다. 가장 빠른 전입은 박진혁의 2023.09.11로, 말소기준 2023.08.31보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 항목도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 160,000,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
오민영은 건물 전유부분 전부에 관해 보증금 160,000,000원의 주택임차권이 2025.10.23 등기돼 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.09.13, 주민등록일과 점유개시일은 2023.10.06입니다. 모두 말소기준 2023.08.31보다 늦어 데이터상 대항력 없음이고, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 2. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 280,801,600원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 285,600,000원 가정 시 집행비용 4,798,400원을 제외한 280,801,600원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권액 15,863,665,042원 대비 미배당은 15,582,863,442원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 15,582,863,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 199,920,000원 | 196,321,120원 | 15,667,343,922원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 139,944,000원 | 137,184,784원 | 15,726,480,258원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소로·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기· 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며 토지면적은 863.2㎡, 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 임대 상태. 감정요항표에는 전세대 임대중으로 확인된 것으로 기재돼 있습니다.
- 명칭 확인. 공부상 명칭은 퍼스트하우스이나 현황 주택 외벽에는 YJ DREAM FIELD로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 32명 점유관계 재확인. 전입자 전원이 후순위라 대항력은 없지만, 누가 현재 303호를 실제로 점유하는지와 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 다수. 오민영 160,000,000원 외에는 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 금전 인수는 0원으로 계산됐지만 명도 협의와 임대차 사실관계 확인에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 오민영 임차권. 임대차계약·확정일자 2023.09.13, 주민등록·점유 2023.10.06, 임차권등기 2025.10.23입니다. 말소기준 2023.08.31보다 후순위이고 보증금은 160,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12 갑구 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기사항과 대조하세요.
- 명칭 혼선. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽의 YJ DREAM FIELD 표시가 다르므로 현장 방문 시 대상 호수와 건물을 정확히 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 주변 동일·유사 면적 다세대 및 연립주택의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기 순위만 보면 결론은 선명합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 32명의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 160,000,000원의 오민영 임차권 역시 후순위라 매각으로 소멸하며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 실전 난도는 권리 인수보다 점유와 임대차 확인에 있습니다. 감정요항표상 전세대 임대중이고 조사된 인원이 32명이며, 다수의 보증금과 세부 계약관계가 확인되지 않았습니다. 게다가 민간임대주택등기와 공부상·현황 명칭 차이까지 있습니다. 현재 최저가 285,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 금전 인수는 0원, 그러나 점유 확인 부담은 큼. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
