수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 ‘퍼스트하우스’ 주건축물제1동 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등의 주거형태로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 베스트라이프 등 가압류, 임차권등기, 국 압류가 이어졌습니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사상 이름이 확인되는 실제 임차인·전입자는 32명이고, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복되는 임차인은 없습니다. 32명의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.31 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 이 가운데 안예빈은 임차보증금 160,000,000원, 확정일자 2023.09.13, 전입·점유개시 2023.10.20의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준권리보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층401호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 “퍼스트하우스” · 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 구조
말소기준은 2023.08.31 을구 1번 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 8,770,000,000원 가압류, 주식회사베스트라이프 등의 1,093,665,042원 가압류, 2026.04.03 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 을구 1번 근저당권은 2025.10.22 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 전입자 32명, 모두 말소기준일 이후
현황조사상 확인되는 사람은 총 32명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 가장 빠른 전입일도 2023.09.11로 말소기준일 2023.08.31보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 전원 대항력 없음입니다. 다만 안예빈을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 점유·계약관계 확인 부담은 남습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 160,000,000원 / 2023.09.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 현재 실질취득 236,600,000원
감정가는 338,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 236,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 236,600,000원입니다. 다만 시세 대비 저렴한지 여부는 이 숫자만으로 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 236,600,000원 | 232,487,600원 | 15,631,177,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 165,620,000원 | 162,501,320원 | 15,701,163,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 115,934,000원 | 113,510,924원 | 15,750,154,118원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 거액 미회수분을 매수인이 떠안는 구조로 계산되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 232,487,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 가운데 채권자 예상배당은 232,487,600원, 미배당은 15,631,177,442원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지이며 중로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 외벽 표시는 공부상 명칭과 달리 “YJ DREAM FIELD”로 확인됩니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이며 준공일은 2023.08.04입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 특정. 현황조사상 전입자가 32명이고 감정평가상 전세대 임대중으로 확인된 만큼, 401호의 현재 점유자와 계약관계를 직접 특정해야 합니다.
- 안예빈 임차권등기 확인. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2023.09.13, 전입·점유개시 2023.10.20이며 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당·말소 처리 결과를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 다수 전입자의 계약조건 확인. 안예빈 외 다수는 보증금·확정일자가 특정되지 않습니다. 대항력은 없더라도 명도와 임대차 사실관계 파악에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택 등록 내용과 매각 이후 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 최초 말소기준 근저당권은 군포신용협동조합 명의로 설정됐고 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 236,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 가정하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “32명 전입”은 확인 과제
권리순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·임차권등기는 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 현황조사상 32명의 실제 전입자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 단순 다세대’로만 보면 부족합니다. 전입자가 32명이고, 안예빈 외 다수의 보증금·확정일자가 특정되지 않으며, 민간임대주택등기와 “전세대 임대중”이라는 감정평가 내용도 있습니다. 따라서 결론은 법정 인수 위험은 낮지만 점유·임대관계 확인 난도는 높은 물건입니다. 현재 최저가 236,600,000원이 감정가 338,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 점유자와 임대관계가 명확해진 뒤 가격을 판단하는 접근이 맞습니다.
