수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물제1동 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다. 감정가는 430,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 301,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인된 만큼 실제 점유·명도 구조는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층304호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 본건 3층 304호 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 퍼스트하우스(1sthouse) · 29세대 · 2023.08.04 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
② 임차인 분석 — 32명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에서 확인되는 임차관계는 32명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 박진혁은 180,000,000원이며, 전입일은 2023.09.11.입니다. 나머지 조사자들은 보증금이 확인되지 않았습니다. 그러나 모든 전입일이 말소기준일인 2023.08.31.보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 180,000,000원 | 2025.10.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 301,000,000원 가정 시 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 군포신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 15,567,679,042원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 유찰 구조를 본다
현재 최저가는 감정가 430,000,000원의 70%인 301,000,000원입니다. 2회 유찰 시 210,700,000원, 3회 유찰 시 147,490,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주변 소·중로와 접하고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 토지면적은 863.2㎡, 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 현황표시. 공부상 “퍼스트하우스”이나 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 임대현황. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사상 32명의 임차관계가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 현재 점유자와 명도 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 박진혁 임차권. 임차보증금 180,000,000원, 전입일 2023.09.11., 임차권등기 2025.10.16.입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없고 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정·등록 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.04.03. 경기광주세무서장 처분의 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정할 수 없습니다. 별도의 실제 거래가격을 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 호실·건물명 대조. 공부상 명칭과 현황 외벽 명칭이 다르므로 현장 방문 시 3층 304호의 위치와 표시를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 32명의 전입은 모두 그 이후입니다. 박진혁의 180,000,000원 임차권 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형으로만 보기에는 점유구조가 복잡합니다. 29세대 규모 건물에서 전세대 임대중으로 확인됐고, 32명의 임차관계가 조사되어 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공부상·현황상 건물명 차이도 존재합니다. 따라서 결론은 “법적 인수는 0원, 현장·명도 확인은 필수”입니다. 현재 최저가 301,000,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없으므로, 입찰 전 실거래와 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
