수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 2층 203호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 김연정이며, 2023.08.31. 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 베스트라이프 관련 가압류, 수원시·국 압류와 안성환의 임차권등기가 이어졌고, 명시적으로 매각 소멸 대상으로 판정된 후순위 권리는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
가격은 감정가 397,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 277,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 해당 면적과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 30% 할인’만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층203호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 주택 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기준권리 자체의 순위는 2023.08.31.입니다. 주택도시보증공사 가압류, 베스트라이프 관련 가압류, 지방자치단체·국가 압류, 안성환 임차권등기는 모두 그 뒤에 등기됐습니다.
② 임차인 — 32명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 임차인은 32명입니다. 이들의 전입일은 2023.09.11.~2024.04.22.로, 말소기준일인 2023.08.31.보다 모두 늦습니다. 따라서 제공된 판정에 따르면 32명 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 확인된 임차인은 안성환 1명으로 100,000,000원이며, 나머지 31명은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 100,000,000원 | 2026.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족하다
퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 2023.08.04. 사용승인된 것으로 확인됩니다. 현재 물건의 감정가는 397,000,000원이고 한 차례 유찰된 최저가는 277,900,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회지만, 낙찰률은 0.0%이고 직전 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
또한 비교 대상으로 제시된 면적은 49.9㎡이지만 현재 물건과 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균·최신 거래처럼 직접 활용할 수 있는 실거래 기준이 없어, 277,900,000원이 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 반영해 최저가와 같은 277,900,000원으로 보되, 취득세·명도·기타 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,690,600원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 273,209,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 277,900,000원 가정 시 집행비용 4,690,600원을 제외한 273,209,400원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 15,590,455,642원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 277,900,000원 | 273,209,400원 | 15,590,455,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 15,672,658,462원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 15,730,200,436원 | 0원 |
신청채권 청구액은 5,275,239,832원으로, 현재 회차에서는 273,209,400원, 2회 유찰 시 191,006,580원, 3회 유찰 시 133,464,606원이 배당되는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 신청채권은 전액 변제되지 않지만, 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 소재로, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원·수원월드컵경기장·아주대학교·아주대학교병원이 있습니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지이며 소·중로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이 확인되고, 토지자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡, 토지면적 863.2㎡로 확인됩니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 건물 외벽 명칭은 공부상 명칭과 다르게 표시돼 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 단지형 연립주택이며 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자부터 확인. 현황상 임차인 32명이고 전세대 임대중으로 확인됐습니다. 어느 전입자가 현재 203호를 실제 점유하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 31명 보증금 확인. 안성환의 보증금 100,000,000원을 제외한 나머지 임차인의 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제·배당관계 확인에 필요합니다.
- 안성환 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 임대차계약·확정일자 2023.09.18., 전입·점유개시 2023.10.27., 임차권등기 2026.04.23.입니다. 말소기준 이후라 제공 판정상 대항력·승계는 없습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.12. 민간임대주택등기 내용이 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 277,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 신축 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 명칭 확인. 공부상 “퍼스트하우스”지만 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시됩니다. 현장 방문 때 대상 건물·동·호수를 정확히 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계와 가격 검증
이 사건의 권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 32명의 전입은 모두 그 이후입니다. 안성환의 100,000,000원 임차권등기도 후순위여서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인됐고 임차인 32명이 잡혀 있으며, 그중 31명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격도 없습니다. 현재 최저가 277,900,000원은 감정가의 70%일 뿐, 시세의 70%라는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 점유·임차관계 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 보수적 접근 대상입니다.
