수원지방법원 2024타경8712. 이 물건의 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2023-300호가 기재돼 있습니다. 이후 삼성카드, 주택도시보증공사, 주식회사베스트라이프 측 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 현황조사 등에 나타난 임차관계인들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.31. 이후이고, 조용준의 주택임차권도 전입일 2023.10.04., 임차권등기 2025.10.31.로 후순위입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 그러나 인수 여부와 실제 명도 난도는 별개입니다. 다수 인원이 현황조사에 확인되고 감정평가에서도 전세대 임대중으로 조사돼, 현장 점유관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층403호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 517,000,000원 / 361,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 확인 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.26. 발행 |
| 표시상 차이 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 인원이 많다
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차관계인은 32명입니다. 보증금이 확인된 사람은 조용준으로 200,000,000원이며, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 확인된 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차관계인 수는 32명으로 봅니다.
| 임차관계인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 주거 · 건물 전유부분 전부 | 2023.10.04 | 200,000,000원 | 2025.10.31 | 없음 | 후순위 확인 | 없음 |
조용준의 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.09.11., 점유개시일자 2023.10.02., 주민등록일자 2023.10.04., 확정일자 2023.09.11., 임차보증금 200,000,000원으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리 2023.08.31.보다 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,866,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 356,033,400원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,685,366원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 15,878,350,408원 중 예상배당은 356,033,400원이며, 미배당은 15,522,317,008원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 361,900,000원으로 감정가 517,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 253,329,999원, 3회 유찰 시는 177,330,999원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 연립주택으로 이용중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 경기도 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스 건물에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원·수원월드컵경기장·아주대학교·아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위 소·중로와 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 승강기·도시가스·냉난방·화재경보설비 등이 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용중이며, 토지면적 863.2㎡, 공시지가 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로3류와 접하고, 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물은 아니며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 건물 표시는 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 32명 현장 대조. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만 실제 403호 점유자와 각 임차관계인의 호실·점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 조용준 임차권. 임차보증금 200,000,000원, 전입 2023.10.04., 임차권등기 2025.10.31.로 확인됩니다. 후순위이지만 실제 점유와 퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등록·임대의무 관련 실제 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 배당상 인수액은 0원이지만 전세대 임대중으로 조사된 건물이므로 명도 협의의 시간·비용은 별도 변수입니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 매매가·임대가와 대조한 뒤 상한가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용·선순위 근저당권 중심의 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 재확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준을 잡고, 그 뒤의 가압류와 임차권등기가 매각으로 정리되는 구조라 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사 등에 임차관계인 32명이 나타나고, 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심 리스크는 선순위 임차보증금 인수보다는 실제 점유자 확인과 명도 복잡성에 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 361,900,000원까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있으나, 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
