수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 4층 402호, 감정 이용상태가 단지형 연립주택인 다세대 물건입니다. 감정가 335,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 234,500,000원입니다. 말소기준은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류와 임은영의 주택임차권등기가 이어집니다. 배당 모델에서는 매각대금 234,500,000원 전부가 집행비용과 선순위 근저당권에 소진되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현황조사상 확인되는 전입자가 많고 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수라, 입찰 전에는 실제 점유범위와 각 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층402호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 234,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준 | 2023.08.31. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 집중
말소기준 근저당권은 2025.10.22. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 2025.11.10. 등기된 임은영의 임차권은 임대차계약일 2023.10.06., 주민등록·점유개시일 2023.11.10., 확정일자 2023.10.12., 임차보증금 160,000,000원으로 기재되어 있습니다. 주민등록·점유개시가 2023.08.31. 말소기준 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다.
② 임차·점유관계 — 32명, 모두 말소기준 뒤 전입
확인된 임차·점유관계는 32명입니다. 모두 2023.08.31. 말소기준 이후 전입으로 판정되어 대항력은 없습니다. 다만 임은영을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않아 배당 및 명도 범위는 원본 서류와 실제 점유를 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023-12-19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024-04-22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023-10-27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023-12-18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023-10-23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024-03-21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023-11-27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023-10-30 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023-12-18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-08-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023-09-25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023-10-06 | 미상 | 2024-09-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023-09-11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023-11-17 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023-10-26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023-12-06 | 미상 | 2024-09-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023-10-20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023-10-31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023-11-10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023-11-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023-10-27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023-09-27 | 미상 | 2024-10-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023-09-26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023-11-03 | 미상 | 2024-09-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023-10-30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023-11-10 | 160,000,000원 | 2025-11-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 335,000,000원에서 현재 최저가는 234,500,000원으로 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 실질취득은 현재 배당 가정상 최저가와 같은 234,500,000원이고, 매수인 인수는 0원입니다.
퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 사용승인일은 2023.08.04.로 확인됩니다. 감정평가상 전 세대가 임대 중인 것으로 확인됐고, 본건 역시 다수 전입관계가 함께 확인됩니다. 가격 판단은 실제 동일·유사 면적 거래가격을 별도로 대조한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,083,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 230,417,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 15,863,665,042원, 총 배당액은 230,417,000원, 미배당은 15,633,248,042원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며 단지 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차·점유관계 32명 중 실제 402호 점유자와 다른 세대 관련자를 구분해 현황조사·전입세대열람·명세서를 대조합니다.
- 보증금 확인. 임은영의 160,000,000원 외에는 다수 보증금이 미상입니다. 최우선변제 가능 금액이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 임은영 임차권. 임대차계약일 2023.10.06., 확정일자 2023.10.12., 주민등록·점유개시 2023.11.10., 임차보증금 160,000,000원을 원본과 대조합니다.
- 민간임대주택 표시. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 관련 표시와 효력을 원본 서류에서 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없어, 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 명칭. 공부상 퍼스트하우스와 외벽 표시 YJ DREAM FIELD가 다르므로 현장 방문 시 물건 특정에 유의합니다.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 경매는 같은 말이 아니다”
등기 순위만 보면 기준은 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·점유관계는 모두 그 이후 전입입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 234,500,000원과 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 확인 인원이 32명이고 다수의 보증금과 우선변제 여부가 미상이며, 감정평가에서도 전 세대 임대 중으로 확인됐습니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 다세대 물건입니다.
