수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물 제1동 5층 506호, 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등의 구조입니다. 감정가는 510,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 357,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류, 주식회사베스트라이프 외 가압류, 박원희의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층506호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 | 다세대 · 단지형 연립주택 이용 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 357,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 5층 · 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비 |
| 단지 정보 | 퍼스트하우스(1sthouse) · 29세대 · 2023.08.04 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리인 군포신용협동조합 근저당권 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 외 가압류 1,093,665,042원이 이어집니다. 2025.11.10.에는 박원희 명의 주택임차권 190,000,000원이 등기됐지만 주민등록일자·점유개시일자 2023.10.30.으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
한편 1번 근저당권은 2025.10.22. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기재가 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 군포신용협동조합 명의 근저당권으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 채권자와 배당관계를 등기부 및 사건기록으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사·문건접수·등기부 등에 이름이 기재된 임차·점유 관련자는 32명입니다. 모두 전입일이 2023.08.31. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 박원희 외에는 보증금과 점유 부분이 대부분 특정되지 않았습니다. 따라서 이 명단 전체를 506호의 실제 점유자로 단정하기보다는, 506호의 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 190,000,000원 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 357,000,000원으로 감정가 510,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 단지 정보에는 실제 매매 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 최근 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 2023.08.04. 준공으로 확인되며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 낙찰 사례와 최근 낙찰금액이 확인되지 않으므로 현재 357,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 실거래 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 351,202,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 채권자 예상배당은 351,202,000원, 미배당은 15,512,463,042원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 15,512,463,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 249,899,999원 | 245,601,399원 | 15,618,063,643원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 174,929,999원 | 171,680,979원 | 15,691,984,063원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며 외벽 몰탈 위 파벽돌 및 보드, 복층유리 2중창 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 863.2㎡, 평지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 506호 실제 점유자 특정. 현황조사 등에 다수 관련자가 기재되어 있으므로 매각물건명세서·현황조사 원본에서 506호 점유자를 특정해야 합니다.
- 박원희 임차권 확인. 임차보증금 190,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.10.30., 확정일자 2023.10.30.의 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 보증금 미상 관련자 확인. 박원희 외 다수 관련자는 보증금이 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 명세서를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 대조. 군포신용협동조합 근저당권이 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재와 배당 시뮬레이션의 채권자 표시를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기의 현재 등록 상태 및 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 357,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 현황 명칭 확인. 공부상 “퍼스트하우스”와 외벽 표시 “YJ DREAM FIELD”가 같은 대상 건물임을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 점유와 가격은 추가 확인
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 그 이후의 가압류와 박원희 임차권은 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 이릅니다. 현황조사 등에 32명의 임차·점유 관련자가 기재되어 있고 다수의 보증금과 실제 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인되었습니다. 또 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않아 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.
권리 인수는 0원, 그러나 506호 실제 점유자·명도 대상과 현재 시세 확인이 입찰의 승부처입니다. 권리만 보고 감점할 사건은 아니지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
