수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 3층 307호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김연정이고, 말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 군포신용협동조합 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 국 압류와 박경찬의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
문제의 중심은 등기상 인수권리보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 연결된 임차·점유자는 32명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.08.31 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료에서는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라, 다수 점유자의 실제 점유 여부와 명도 범위를 입찰 전에 확인해야 하는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층307호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발행일 | 2026.08.26 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황은 주택 외벽에 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 중심
② 임차인·점유 현황 — 실제 조사 32명
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 신고자는 없으므로, 현재 자료상 실제 임차인·점유 조사 대상은 32명입니다. 확인된 전입일은 모두 2023.08.31 이후이며 제공된 판정은 모두 대항력 없음입니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유·명도 실사는 별도로 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 180,000,000원 | 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
감정가는 476,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 333,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 233,240,000원, 그 다음은 163,268,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않고, 단지 정보의 비교 면적도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 “감정가 70%이므로 싸다”는 결론은 금지입니다. 가격 경쟁력은 동일 또는 유사 면적의 실제 거래와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 2. 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 327,735,200원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 15,863,665,042원, 채권자 예상배당은 327,735,200원, 미배당은 15,535,929,842원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등의 구조입니다.
- 주변. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡, 토지면적 863.2㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 판정은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 임대 현황. 감정평가 기타 참고사항에는 전세대 임대중으로 확인된 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실재 확인. 현황조사상 연결된 32명의 현재 실제 점유 여부와 각 점유 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 보완 확인. 박경찬의 180,000,000원 외 다수 점유자의 보증금이 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 제출 문건을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 사람과 그렇지 않은 사람이 함께 존재하므로 최신 배당요구 종기 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2023.09.12 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기 및 매각조건과 대조가 필요합니다.
- 명칭 차이. 공부상 “퍼스트하우스”와 현황 외벽의 “YJ DREAM FIELD” 표시가 다르므로 현장 식별을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 가능한 실거래 근거 없이 저가 매수로 단정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 군포신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있으므로 채권최고액 6,000,000,000원을 이 호수 단독 부담액으로 해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 32명의 점유 확인
이 사건의 말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당이고, 확인된 전입자들은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 박경찬의 180,000,000원 임차권도 말소기준 이후라 제공된 권리판정상 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 안전형으로 보기에는 현황이 복잡합니다. 임차·점유 조사 대상이 32명이고 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 감정평가에도 전세대 임대중으로 기재되어 있습니다. 권리 인수와 실제 명도 난도는 분리해서 봐야 합니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가 333,200,000원이 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없는 만큼 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론은 “인수는 0원, 현황은 복잡, 가격은 검증 전 보류”입니다.
