수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 3층 306호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 국의 압류와 허지영 임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
등기상 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현황조사에서 확인되는 임차인은 32명이며, 가장 이른 전입일도 2023.09.11로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 임차인은 없습니다. 다만 허지영 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층306호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 퍼스트하우스(1sthouse) · 29세대 · 사용승인 2023.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분이다
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 주식회사베스트라이프 가압류 1,093,665,042원, 2026.04.03 국 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 허지영의 주택임차권 역시 2026.01.28 등기되어 말소기준보다 늦고, 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 180,000,000원 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
허지영의 임차권등기에는 임대차계약일 2023.10.06, 확정일자 2023.10.19, 주민등록일·점유개시일 2023.11.17, 임차보증금 180,000,000원이 기재되어 있습니다. 모두 2023.08.31 말소기준보다 뒤이므로 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 324,800,000원으로 감정가 464,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 324,800,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 324,800,000원 | 0원 | 15,544,212,242원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 227,360,000원 | 0원 | 15,640,288,082원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 159,152,000원 | 0원 | 15,707,541,170원 |
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 319,452,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 현재 회차 예상배당은 319,452,800원이고, 미배당액은 15,544,212,242원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치하는 등 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함되고 중로3류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 건물 표시. 공부상 “퍼스트하우스”로 기재되어 있으나 현황은 주택 외벽에 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 가격 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 32명 재확인. 전입일은 모두 후순위지만 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 각 호실 사용관계를 현황조사·명세서와 다시 맞춰야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 허지영 외 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당·명도 과정에서 제출되는 추가 문서를 확인해야 합니다.
- 허지영 임차권. 보증금 180,000,000원, 계약일 2023.10.06, 확정일자 2023.10.19, 전입·점유 2023.11.17이라는 등기 내용을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 표시. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리관계를 최신 등기 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 324,800,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 근거가 없으므로 “70%니까 싸다”는 방식으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 건물 명칭 차이. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽 표시 YJ DREAM FIELD가 같은 대상인지 현장에서 호수·동선을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건과 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수는 0원, 현장 난도는 낮지 않다”
이 사건의 말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인 32명은 모두 그 이후 전입했고, 180,000,000원 임차권등기를 한 허지영도 후순위라 현재 시뮬레이션상 매수인 금전 인수는 0원입니다. 반면 감정평가에는 전세대 임대중으로 기재되어 있고 보증금이 알려지지 않은 점유자가 다수입니다. 여기에 민간임대주택 표시와 공부상·현황상 건물 명칭 차이도 있어 서류와 현장을 함께 확인해야 합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 324,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수액 0원”이라는 장점보다 32명의 임차·점유 관계를 얼마나 정확히 정리할 수 있는지, 그리고 시장가격을 별도로 검증할 수 있는지에 있습니다.
