💰 452,900,000원 🏷️ 감정가 70% 👥 32명 ✅ 인수 0원
수원지방법원 2024타경8712. 공부상 명칭은 퍼스트하우스이고, 현황 외벽에는 YJ DREAM FIELD로 표시된 5층 단지형 연립주택의 505호입니다. 감정가 647,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 452,900,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다.
가격만 보면 감정가보다 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 오히려 이 사건은 가격보다 다수의 점유자·임차관계와 배당구조를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층505호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 452,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31. 근저당
2023.08.31. 군포신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시 압류, 정민지 임차권등기가 이어졌습니다. 등기상 정민지의 임차권은 보증금 225,000,000원, 임대차계약일 2023.10.07., 점유개시일 2023.10.31., 주민등록일 2023.11.03., 확정일자 2023.10.10.으로 확인됩니다.
정민지의 주민등록일은 말소기준권리인 2023.08.31.보다 늦고, 다른 조사된 점유자들도 전입일이 모두 말소기준 이후로 정리되어 있어 대항력 없음으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 32명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기 등에 나타난 명단은 총 32명입니다. 이 가운데 정민지는 보증금 225,000,000원이 등기되어 있고, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 각 명단의 전입일은 말소기준권리 2023.08.31. 이후이며 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023-10-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023-12-19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024-04-22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023-10-27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023-12-18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023-10-23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024-03-21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023-11-27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023-10-30 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023-12-18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-08-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023-09-25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023-10-06 | 미상 | 2024-09-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023-09-11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023-10-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023-10-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023-11-17 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023-10-26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023-12-06 | 미상 | 2024-09-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023-10-20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-09-27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023-10-04 | 미상 | 2024-10-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023-10-31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023-11-10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023-11-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023-10-27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023-09-27 | 미상 | 2024-10-15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023-11-10 | 미상 | 2024-10-21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023-09-26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023-10-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023-10-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023-11-03 | 225,000,000원 | 2025-08-20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 452,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | — | 6,929,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 445,971,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 예상 배당은 445,971,000원, 미배당은 15,417,694,042원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 452,900,000원 | 445,971,000원 | 15,417,694,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 317,030,000원 | 311,791,580원 | 15,551,873,462원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 221,921,000원 | 218,014,106원 | 15,645,650,936원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금과 근저당권자 배당액은 줄지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 452,900,000원·317,030,000원·221,921,000원 중 어느 구간이 시장가격보다 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등의 구조입니다.
- 주위환경. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장도 있어 제반 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 승강기·도시가스·냉난방·화재경보 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이고, 소·중로와 접하며 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 중로3류와 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 임대 현황. 감정요항표에는 전세대 임대 중으로 확인된다고 기재되어 있습니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대로 표시되어 있고, 준공일은 2023.08.04.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 452,900,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 32명 점유관계 대조. 현황조사상 전입자들과 실제 505호 점유관계가 일치하는지 현장과 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 명단. 정민지의 225,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조하세요.
- 정민지 임차권등기. 임대차계약일 2023.10.07., 확정일자 2023.10.10., 점유개시일 2023.10.31., 주민등록일 2023.11.03.을 등기 원본과 다시 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.10.22. 군포신용협동조합의 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 현재 채권자 지위를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 없음·인수 0원과 별개로 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령과 실제 퇴거 협의에 필요한 시간·비용을 고려하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건은 법률상 순위만 보면 2023.08.31. 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현황조사에 나타난 32명의 점유자와 대부분 확인되지 않은 보증금, 정민지의 225,000,000원 임차권등기, 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 감정가 647,000,000원의 70%인 452,900,000원까지 내려왔지만, 실거래 가격이 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 점유·명도 확인과 시세 검증이 선행되어야 한다”입니다.
