236,600,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가 338,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 236,600,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 군포신용협동조합이고 청구액은 5,275,239,832원입니다.
등기상 핵심은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류와 전영철의 주택임차권등기가 이어졌으며, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.10.22.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층502호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 퍼스트하우스(1sthouse) · 29세대 · 2023.08.04 준공 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31 근저당
② 임차인 — 대항력은 없지만 32명 확인
현황조사 등에 임차 관련 인원 32명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 모두 실제 임차인으로 분류돼 있습니다. 각 전입일은 말소기준권리인 2023.08.31.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 전영철을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 실무는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영철 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.11.10 | 160,000,000원 확정일자 2023.10.10 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 338,000,000원의 70%인 236,600,000원입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 더한 236,600,000원으로 계산되지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 검증 없이는 확정할 수 없습니다.
퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이고 2023.08.04. 준공됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%, 평균 할인율은 0.0%로 표시돼 있으며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 70% 자체를 시장가 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 232,487,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 예상 채권자 배당은 232,487,600원, 미배당은 15,631,177,442원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 236,600,000원 | 232,487,600원 | 15,631,177,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 165,620,000원 | 162,501,320원 | 15,701,163,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 115,934,000원 | 113,510,924원 | 15,750,154,118원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 5,275,239,832원입니다. 현재 회차 가정에서는 신청채권자 배당액이 232,487,600원, 2회 유찰 시 162,501,320원, 3회 유찰 시 113,510,924원으로 모두 청구액을 충족하지 못합니다. 반면 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동의 퍼스트하우스 건물 내에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소로·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡이며 토지면적은 863.2㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 다만 건물 외벽 명칭은 공부상 “퍼스트하우스”와 달리 “YJ DREAM FIELD”로 표시돼 있습니다.
- 임대현황. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 다세대·연립 실거래를 먼저 대조해야 합니다.
- 32명 점유관계 확인. 명단상 전입일은 모두 후순위지만 보증금 미상 인원이 많습니다. 실제 502호 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 전영철 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 임대차계약일 2023.10.06., 확정일자 2023.10.10., 전입·점유개시 2023.11.10.이며 임차권등기는 2025.11.17.입니다. 말소기준보다 후순위라 대항력은 없지만 원본 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 이용·임대관계에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 현재 채권관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현황 명칭 확인. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽의 YJ DREAM FIELD 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 직전 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 접근할 물건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 32명의 임차 관련 인원은 모두 그 뒤 전입했습니다. 전영철의 160,000,000원 임차권등기도 후순위라 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리상 인수 0원과 입찰 난도가 낮다는 말은 같지 않습니다. 감정평가가 전세대 임대중이라고 적고 있고, 임차 관련 명단은 32명이며 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당권 이전까지 있습니다. 가격도 감정가 338,000,000원에서 236,600,000원으로 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유·임대관계는 복잡, 가격 판단은 보류입니다. 현재 회차에서 가장 중요한 것은 70%라는 할인율이 아니라 실제 시세와 실제 점유관계를 확인하는 일입니다.
