수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 5층 502호의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택이며, 건물 외벽에는 공부상 명칭인 “퍼스트하우스”와 달리 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다. 감정가 338,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 236,600,000원입니다.
권리 구조의 출발점은 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류 1,093,665,042원이 이어졌습니다. 배당계산상 매각대금은 선순위 근저당에도 크게 부족하지만, 채권자의 미배당액과 매수인이 떠안는 금액은 별개의 문제입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층502호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기상 특기 | 2023.09.12 민간임대주택등기 · 2025.11.17 전영철 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.11.17 등기된 전영철의 주택임차권도 임차보증금 160,000,000원이 기재되어 있으나, 전입·점유개시일 2023.11.10이 말소기준일보다 늦고 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 32명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사·문건접수·등기부 등에서 확인되는 임차인·점유 관계는 32명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 아래 인원은 중복 보증금 합산 대상이 아닙니다. 이 가운데 전영철은 임차보증금 160,000,000원의 임차권등기가 확인되고, 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 32명 모두 전입일이 2023.08.31 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 160,000,000원 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가는 확인됐지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 338,000,000원의 70%인 236,600,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 165,620,000원(49%), 3회 유찰 시 115,934,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 없습니다. 단지 정보에는 29세대, 준공일 2023.08.04, 경매 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%가 확인되지만 최근 낙찰가도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 232,487,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 등 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 채권자 예상배당은 232,487,600원이며, 미배당액은 15,631,177,442원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 이용상 차이는 없습니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,289,000원/㎡, 토지면적 863.2㎡이며 중로각지입니다.
- 외관 명칭. 공부상 “퍼스트하우스”이나 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 임대상태. 감정평가서에는 전세대 임대중으로 확인되어 다수 점유관계가 실제 명도 과정의 핵심 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래를 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
- 32명 점유현황 재확인. 전입자 전원이 현재도 실제 점유 중인지, 동일 세대 내 공동점유인지, 퇴거한 사람이 있는지를 현황조사와 현장 확인으로 좁혀야 합니다.
- 보증금 미상 인원. 전영철 외 다수 인원의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구서류를 대조해야 합니다.
- 전영철 임차권. 임차보증금 160,000,000원, 계약일 2023.10.06, 주민등록·점유개시 2023.11.10, 확정일자 2023.10.10, 임차권등기 2025.11.17을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도비용. 인수액 0원과 별도로 다수 점유자와의 인도 협의·인도명령·집행비용 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 가격·명도는 별개”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2023.08.31 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인·점유자 32명의 전입은 모두 그 이후입니다. 전영철의 160,000,000원 임차권등기도 대항력 없는 구조로 분류되어 현재 최저가 236,600,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 안전한 권리구조가 곧 높은 투자매력을 뜻하지는 않습니다. 감정평가서가 전세대 임대중으로 확인하고 있고, 조사 인원이 32명에 달해 명도는 단순한 소유자 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다. 여기에 신뢰할 실거래 비교가격이 없어 감정가 70%라는 숫자만으로는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 명도와 가격 검증을 끝내기 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
