268,100,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 ‘퍼스트하우스’ 주건축물제1동 2층 202호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 기준점은 2023.08.31 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 베스트라이프 등의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 등기된 김진수의 주택임차권 역시 기준권리보다 뒤입니다. 배당모형은 현재 최저가에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로만 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인·전입자는 32명이고, 이 가운데 김진수를 제외한 31명의 보증금이 미상입니다. 이들은 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 배당요구·확정일자·실제 점유관계가 모두 같은 수준으로 확인된 것은 아닙니다. 명도와 배당 확인의 실무 난도가 권리의 표면적인 ‘인수 0원’보다 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층202호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 | 2023.08.04 · 29세대 |
| 등기부 발행 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.08.31 근저당
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 2024.04.25 주택도시보증공사 가압류, 2024.08.09 임의경매개시결정, 2024.10.14 가압류, 2025.02.27 및 2026.04.03의 압류들은 모두 기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
기준 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전등기되었습니다. 김진수의 주택임차권등기는 2025.12.16 접수되었고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 주민등록일은 2023.12.19로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 이 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 32명 모두 기준권리 이후 전입
확인된 실제 임차인·전입자는 32명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 전입일은 모두 2023.08.31 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김진수를 제외한 31명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 180,000,000원 | 2025.12.16 | 없음 | 후순위 | 없음 |
김진수 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.11.18, 확정일자 2023.11.19, 점유개시일자 2023.12.18, 주민등록일자 2023.12.19, 임차보증금 180,000,000원이 기재되어 있습니다. 기준 근저당보다 후순위입니다.
③ 가격·배당 — 70% 유찰가, 그러나 시세 할인 판단은 보류
현재 최저매각가는 268,100,000원으로 감정가 383,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 1회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 현재 회차에서 실질취득액은 배당모형상 인수 0원을 반영한 268,100,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 268,100,000원 | 263,546,600원 | 15,600,118,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 187,670,000원 | 184,242,620원 | 15,679,422,422원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 131,368,999원 | 128,729,833원 | 15,734,935,209원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 263,546,600원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,553,400원을 제외한 263,546,600원이 선순위 근저당권에 배당되어 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권액 15,863,665,042원 대비 미배당은 15,600,118,442원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동에 위치하고, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 접근할 수 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기· 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며 소·중로에 접하고 주차시설이 있습니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 명칭은 ‘퍼스트하우스’이나 현황상 주택 외벽에는 ‘YJ DREAM FIELD’로 표시되어 있습니다.
- 임대상태. 감정평가 기타 참고사항에는 전세대 임대중으로 확인되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 32명 점유관계 재확인. 전원 기준권리 후 전입으로 대항력은 없지만, 31명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사로 다시 대조해야 합니다.
- 김진수 임차권 확인. 보증금 180,000,000원, 확정일자 2023.11.19, 주민등록일 2023.12.19의 후순위 임차권입니다. 등기 및 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.12 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시 압류 1건과 국 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 시세와 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 동일 조건의 실제 거래가격을 직접 비교해야 합니다.
- 건물 명칭 대조. 공부상 ‘퍼스트하우스’와 현황 외벽의 ‘YJ DREAM FIELD’ 표시를 현장에서 대조하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 32명의 점유관계를 보라
이 사건의 금전 권리구조는 명확한 편입니다. 2023.08.31 근저당권이 말소기준이고, 32명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 김진수의 180,000,000원 임차권까지 포함해 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현장 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 32명, 그중 보증금 미상 31명이라는 다수 점유 구조에 더해 민간임대주택등기와 국세·지방세 압류가 존재합니다. 또한 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 결론은 금전 인수는 0원, 점유·배당 확인은 고난도, 가격 판단은 보류입니다.
