268,100,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 2층 202호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 383,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 268,100,000원입니다. 등기상 소유자는 김연정이고, 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-300호에 포함되어 있습니다.
말소기준 뒤로 주택도시보증공사의 가압류 8,770,000,000원, 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류 1,093,665,042원, 수원시 및 국의 압류, 김진수의 주택임차권이 이어집니다. 이들 담보·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 금전적으로 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 2023.09.12 기입된 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로, 입찰 전 말소·승계 및 현재 등록상태를 원본으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층202호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 268,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 군포신용협동조합 관련 임의경매 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유는 별개
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당입니다. 조사된 임차·점유 관련자의 가장 빠른 전입도 2023.09.11로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이들 모두 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조이며, 김진수의 보증금 180,000,000원 주택임차권도 계약·점유·전입이 모두 말소기준 뒤여서 매수인에게 보증금이 승계되는 유형은 아닙니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 32명
조사상 임차·점유 관련자는 32명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준 2023.08.31 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 김진수를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 현황은 별도로 점검해야 합니다. 감정평가에는 전세대 임대중으로 확인됐다고 기재되어 있어 명도 실무는 단순한 공실 물건과 다릅니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 180,000,000원 | 2025.12.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 268,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,553,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 263,546,600원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 268,100,000원 가정 시 집행비용 4,553,400원을 제외한 263,546,600원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 15,600,118,442원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등으로 구성된 것으로 조사됐습니다.
- 주변환경. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지이며 소·중로와 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 등에 포함되고 중로3류·소로2류와 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 863.2㎡, 공시지가 2,289,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 건물 명칭. 공부에는 “퍼스트하우스”로 기재되어 있으나 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 건축물. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 임대상태. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 202호 점유자 특정. 조사상 임차·점유 관련자가 32명인 만큼 현재 202호를 실제로 점유하는 사람과 계약관계를 먼저 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.12 민간임대주택등기의 현재 등록상태, 말소 가능 여부와 매수 후 효과를 원본 서류로 확인하세요.
- 김진수 임차권. 보증금 180,000,000원, 임대차계약 2023.11.18, 점유개시 2023.12.18, 전입 2023.12.19, 임차권등기 2025.12.16입니다. 선순위 대항력은 없지만 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.
- 최우선변제·당해세. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당표를 확정치로 보면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대·연립의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2023-300호에 포함되어 있으므로 공동담보 전체의 채권·배당구조도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 경매”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 김진수의 180,000,000원 임차권을 포함해 조사된 임차·점유 관련자의 전입은 모두 말소기준 뒤입니다. 그러나 실무 난도는 별개입니다. 32명의 임차·점유 관련자가 확인되고 감정평가에는 전세대 임대중으로 기재되어 있으며, 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 여기에 민간임대주택등기도 있습니다.
가격 역시 현재 최저가 268,100,000원이 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 직접 비교할 시세 근거 없이 유찰률만으로 가격 가점을 줄 수 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 금전 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 민간임대주택등기 확인이 선행돼야 하는 사건입니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현장 확인 전에는 보수적으로.”입니다.
