수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 5층 504호입니다. 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택이고, 등기상 소유자는 김연정입니다. 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류와 이채현의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 권리의 선후만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 관계로 정리되어 있으나, 실제 점유자·세대 구성·명도 상대방을 입찰 전 구체적으로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층504호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 표시 | 공부상 퍼스트하우스 · 주택 외벽은 ‘YJ DREAM FIELD’로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리가 핵심
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 8,770,000,000원 가압류, 군포신용협동조합의 경매개시결정, 주식회사베스트라이프의 1,093,665,042원 가압류, 이채현의 210,000,000원 임차권은 모두 기준권리보다 늦고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 기재된 임차인·점유자는 32명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 인원은 없으며, 각 전입일은 2023.08.31 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 인원이 많으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 210,000,000원 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 372,598,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 378,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액 15,863,665,042원 중 372,598,200원이 배당되고, 미배당은 15,491,066,842원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
현재 회차는 감정가의 70%인 378,700,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 265,089,999원, 3회 유찰 시 185,562,999원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 채권자는 어느 회차에서도 청구액을 충족하지 못하며, 신청채권자 역시 전액 변제되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 감정평가에는 전세대 임대중으로 확인되어 있습니다.
- 주변환경. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용중입니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로3류와 소로2류에 접하며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 건물 외벽 표시는 ‘YJ DREAM FIELD’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 현황조사상 32명이 기재되어 있으므로 누가 실제 504호를 점유하고 있는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 보증금·확정일자 대조. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 및 임대차관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 이채현 임차권. 보증금 210,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2023.09.18, 점유개시일 2023.10.28, 주민등록일 2023.10.30이며 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12 민간임대주택등기와 임대의무 관련 문구를 매각물건명세서 및 관련 원문과 대조해야 합니다.
- 근저당 이전. 2025.10.22 군포신용협동조합의 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 15,491,066,842원에 이르는 구조이므로 배당표와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 명도 비용·기간. 인수액 0원이라는 점과 다수 점유자 정리 과정은 별개이므로 인도·명도 계획을 사전에 세워야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건의 법률상 골격은 명확합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자들은 모두 그 이후에 전입했습니다. 이채현의 210,000,000원 임차권 역시 기준권리보다 후순위이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현황조사상 32명의 임차인·점유자가 기재되어 있고 보증금이 확인되지 않은 인원이 많으며, 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인됩니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘인수금이 있느냐’가 아니라 ‘실제 점유관계와 임대차관계를 얼마나 정확히 특정하느냐’입니다. 감정가 541,000,000원에서 1회 유찰돼 378,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 말고, 점유·명도·임대등록 관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
