수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 3층 301호, 용도는 다세대입니다. 감정평가에서는 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 384,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 268,800,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 소유권보존과 같은 날인 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등 가압류, 국의 압류가 이어졌으며 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 이 사건은 등기부보다 점유관계가 훨씬 복잡합니다. 현황조사에는 장윤영부터 박원희까지 32명의 전입자가 확인됩니다. 가장 이른 전입일도 2023.09.11로 말소기준권리인 2023.08.31보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 32명 모두 대항력은 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층301호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 · 2023.08.31 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 표시 참고 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 주택 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 군포신용협동조합 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 등기상 1번 근저당권의 이전으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시나리오는 해당 근저당에 매각대금 대부분이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 32명 모두 대항력 없음
현황조사상 실제 전입자는 32명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 32명 모두 실제 전입자로 분류돼 있습니다. 이들의 전입일은 전부 말소기준권리 2023.08.31보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다.
반면 보증금과 확정일자는 전원 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 곽수철·구민아·오민영·허지영·변혜진·임은영·조용준·현지훈·전영철·정민지의 10명입니다. 대항력이 없으므로 현재 데이터상 매수인 승계금액은 0원이지만, 우선변제 여부와 배당순위 확인은 별개의 문제입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 268,800,000원으로 감정가 384,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건의 가격 수준을 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
현재 단지 정보는 퍼스트하우스(1sthouse), 29세대, 2023.08.04 준공으로 확인됩니다. 단지형 연립주택이라는 용도와 다수 임대세대라는 점을 감안하면, 응찰 전에는 실제 거래사례와 임대차 현황을 별도로 대조해 268,800,000원의 가격 적정성을 확인하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
268,800,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,563,200원을 제외한 264,236,800원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 주택도시보증공사 및 주식회사베스트라이프 가압류에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
근저당 6,000,000,000원은 채권최고액 기준이며 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 15,599,428,242원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 15,678,939,282원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 131,711,999원 | 129,068,031원 | 15,734,597,011원 | 0원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰로 가격이 내려갈 때 매수인의 보증금 승계 부담이 늘어나는 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다. 대신 매각대금이 줄어든 만큼 선순위·후순위 채권의 미배당액이 증가합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 주변. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 접근성이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 소·중로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역 등에 포함되고 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡, 토지면적 863.2㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 표시. 공부에는 “퍼스트하우스”로 기재돼 있으나 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있습니다.
- 임대현황. 감정평가 기타참고사항에는 “전세대 임대중으로 확인됨”이라고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 32명 전입관계 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 301호 점유관계와 각 전입자의 임대차 범위를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰봐야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 32명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인되는 10명 외의 전입자도 실제 배당요구 여부와 점유 상태를 최종 문건에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.12 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 효력을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 6,000,000,000원에는 공동담보목록 제2023-300호가 기재돼 있으므로 실제 채무·배당관계를 채권최고액 숫자만으로 해석하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고, 실제 거래사례를 확인한 뒤 268,800,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 표시명 확인. 공부상 명칭과 외벽 표시명이 다르므로 현장 확인 시 “퍼스트하우스”와 “YJ DREAM FIELD”를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 32명의 임대관계
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준은 선명합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하고, 확인된 32명의 전입자도 모두 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로 분류하기는 어렵습니다. 전입자 32명 전원의 보증금·확정일자가 미상이고, 감정평가에는 전세대 임대중이라고 기재돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 즉 금전 인수 리스크보다 임대차 사실관계·배당·명도 확인 난도가 더 큰 사건입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 384,000,000원에서 1회 유찰되어 268,800,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수 0원은 장점, 임대관계와 가격은 확인 후 판단”입니다.
