수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 4층 407호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 267,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 186,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-300호에 연결돼 있고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 표면만 보면 매수인이 떠안는 금액은 없습니다. 하지만 이 사건은 단순한 “인수 0원” 물건으로만 보면 안 됩니다. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되고 감정평가에도 전세대 임대중으로 기재돼 있습니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 대부분 보증금이 확인되지 않았고 여러 명이 실제 점유관계에 등장하므로 명도 난도는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층407호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당입니다. 주택도시보증공사의 8,770,000,000원 가압류, 주식회사베스트라이프 관련 1,093,665,042원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 2025.11.05. 등기된 박지현의 주택임차권도 주민등록일이 2023.10.27.로 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 1번 근저당은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에는 군포신용협동조합 근저당으로 계산돼 있으므로, 실제 배당 단계에서는 근저당권 이전 관계와 배당채권자 표시를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 명도가 핵심
현황조사와 문건접수 등을 합치면 이름이 확인되는 사람은 32명입니다. 이들 중 보증금이 확인되는 사람은 박지현 1명으로 140,000,000원이고, 나머지는 보증금이 확인되지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 140,000,000원 | 2025.11.05 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 186,900,000원에서는 집행비용 3,416,600원을 제외한 183,483,400원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 15,863,665,042원 대비 미배당액은 15,680,181,642원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 186,900,000원 | 183,483,400원 | 15,680,181,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 130,829,999원 | 128,198,379원 | 15,735,466,663원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 91,580,999원 | 89,532,541원 | 15,774,132,501원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가격이 130,829,999원, 91,580,999원으로 내려가도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 채권자 측 미배당액은 더 커지고, 신청채권 5,275,239,832원도 어느 시나리오에서도 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용되고, 단지 주위로 소·중로와 접하며 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지정보. 토지면적 863.2㎡, 공시지가 2,289,000원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 사용승인일은 2023.08.04.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황조사상 32명이 확인됩니다. 실제 407호 점유자와 각 전입자의 점유 범위, 퇴거 여부를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 박지현 140,000,000원을 제외한 조사 인원의 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 배당관계 파악을 위해 계약관계를 확인해야 합니다.
- 박지현 임차권. 임대차계약일 2023.09.08., 확정일자 2023.09.13., 주민등록일 2023.10.27., 점유개시일 2023.10.28., 보증금 140,000,000원입니다. 말소기준 후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 최초 군포신용협동조합 근저당이 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있어 최신 채권자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력 및 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 건물 명칭. 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시돼 있어 현장 식별을 정확히 해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·인근 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·임대차관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 32명의 점유관계가 더 중요하다
이 사건의 말소기준은 2023.08.31. 근저당이고, 확인된 모든 전입일은 그 이후입니다. 박지현의 140,000,000원 임차권을 포함해 확인된 임차·점유자는 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
그렇다고 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 현황조사에 등장하는 이름이 32명이고, 대부분 보증금이 확인되지 않으며 감정평가에는 전세대 임대중으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유·명도와 임대관계 정리가 핵심입니다. 가격 역시 비교 실거래가 없어 현재 최저가 186,900,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 “법률상 인수는 0원, 그러나 명도와 가격 검증은 보수적으로”입니다.
