수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 2층 204호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용되고 있고, 등기상 소유자는 김연정입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-300호로 기재되어 있으며, 경매개시결정도 군포신용협동조합을 채권자로 하여 진행됐습니다.
이 사건의 특징은 권리상 금전 인수와 현장 점유 난도가 분리돼 있다는 점입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고 감정 참고사항에도 전세대 임대중으로 기재되어 있습니다. 따라서 “대항력 없음 = 명도도 자동으로 단순”이라고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층204호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 5층 단지형 연립주택 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 확인일 | 2026.08.26 · 수원지방법원 등기국 |
| 건물 표시 | 공부상 퍼스트하우스 · 현황 외벽 표시는 YJ DREAM FIELD |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 경매로 정리
말소기준권리는 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시 압류, 국 압류와 이태규 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·전입자 현황 — 전부 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 전입 관련 인원은 32명입니다. 모두 말소기준일인 2023.08.31.보다 늦게 전입했고, 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 다만 대부분 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유자·계약관계·명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 180,000,000원 | 2025.12.29 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 비교 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 유보
감정가는 419,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 293,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 205,310,000원(49%), 3회 유찰 시 143,717,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건은 동일 단지·동일 면적의 실제 거래금액 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 293,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 205,310,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 143,717,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 4,906,200원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 288,393,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 배당표상 집행비용 4,906,200원을 제외한 288,393,800원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 채권자 합계 기준 미배당액은 15,575,271,242원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 건물 내에 위치하고, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원·수원월드컵경기장·아주대학교·아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 토지면적 863.2㎡·공시지가 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 2023.08.04. 준공으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입 관련 인원이 많으므로 현장 방문과 점유관계 확인을 우선하세요.
- 보증금 미상 전입자 확인. 대항력은 없다고 판정돼도 계약내용과 퇴거 협의 상황에 따라 명도 기간·비용이 달라질 수 있습니다.
- 이태규 임차권등기 확인. 보증금 180,000,000원, 확정일자 2023.11.30., 전입·점유 2023.12.18.의 후순위 임차권입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 등록상태, 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 점검하세요.
- 건물 명칭 혼동 주의. 공부에는 퍼스트하우스로 기재되어 있으나 현황 외벽 표시는 YJ DREAM FIELD입니다.
- 가격 검증. 293,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대·연립 실거래와 비교하세요.
- 배당구조 확인. 현재 시나리오에서는 선순위 근저당만으로 매각대금이 소진되며 후순위 채권자 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금전 권리구조는 분명합니다. 말소기준 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이태규의 180,000,000원 임차권도 전입·점유가 말소기준 이후여서 승계형 임차권은 아닙니다.
그러나 현장 측면에서는 얘기가 달라집니다. 전입 관련 인원이 32명이고 보증금 미상자가 다수이며, 감정 참고사항에도 전세대 임대중으로 기재돼 있습니다. 또한 가격은 감정가 419,000,000원에서 1회 유찰돼 293,300,000원까지 내려왔지만, 실제 거래가격 비교 없이 그 자체를 시세 메리트로 평가할 수는 없습니다. 권리 승계는 낮은 위험, 명도 실무와 가격 검증은 높은 확인 필요. 이 두 축을 분리해 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
