수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 2층 207호, 용도는 다세대이며 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 소유자는 김연정이고, 말소기준은 소유권보존과 같은 날인 2023.08.31 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-300호로 기재돼 있고, 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 이루어졌습니다.
핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 32명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 가장 빠른 전입일도 2023.09.11로 말소기준일 2023.08.31보다 늦습니다. 곽수철은 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 주민등록일 2023.10.30, 점유개시일 2023.11.15, 확정일자 2023.11.09로 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 임차인들은 모두 대항력 없음으로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층207호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 말소기준 | 2023.08.31 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공부·현황 명칭 | 공부상 “퍼스트하우스” · 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 임차인 전입
기준점은 2023.08.31입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시 및 국 압류가 이어졌고 해당 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2025.10.22에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 2025.11.20 곽수철의 보증금 200,000,000원 주택임차권등기가 추가됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 32명
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 임차인은 32명입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 임차인도 많지만, 전입일 자체가 모두 2023.08.31 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않은 경우 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 200,000,000원 | 2025.11.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 324,800,000원으로 감정가 464,000,000원의 70%입니다. 그러나 이는 1회 유찰에 따른 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시장에서 30% 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 감정가보다 많이 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다.
확인 가능한 단지 정보는 퍼스트하우스(1sthouse) 29세대, 사용승인일 2023.08.04, 경매물건 평균 유찰 횟수 1.0회입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다. 실제 매매가격을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 대체할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 319,452,800원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,347,200원을 제외한 319,452,800원이 근저당권 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액 15,863,665,042원 중 배당액은 319,452,800원이고, 미배당은 15,544,212,242원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이고 감정평가 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 확인됩니다.
- 주위환경. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 단지 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있고, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 공부상 명칭은 “퍼스트하우스”, 현황 외벽 표시는 “YJ DREAM FIELD”로 확인됩니다.
- 임대 현황. 감정평가 기타참고사항에는 “전세대 임대중으로 확인됨”이라고 기재돼 있습니다. 29세대 규모 단지에서 다수 임차인 자료가 확인되는 만큼 실제 점유 호수와 인도대상을 입찰 전 특정하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 할인 착시 금지. 최저가 324,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요. 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 임차인 32명 대조. 확인된 전입일은 모두 말소기준 2023.08.31 이후지만, 실제 207호의 현재 점유자와 인도대상을 현황조사·매각물건명세서와 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 곽수철 임차권 확인. 보증금 200,000,000원, 주민등록 2023.10.30, 점유개시 2023.11.15, 확정일자 2023.11.09, 임차권등기 2025.11.20입니다. 대항력은 없지만 배당 및 말소 처리 상태를 매각 직전 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.12 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 관련 등기의 처리 상태와 관계서류를 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있으므로 매각 직전 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 배당표 숫자를 최종 배당액으로 확정해서는 안 됩니다.
- 명도비용 별도 반영. 매수인 인수액 0원이어도 점유자 인도 협의·인도명령 등 명도에 드는 시간과 비용은 취득원가 판단에 별도로 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 32명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 보증금 200,000,000원의 곽수철 임차권등기도 후순위여서 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 어렵게 만드는 부분은 따로 있습니다. 다세대·단지형 연립주택에 실제 임차인이 32명 확인되고, 배당요구자도 10명입니다. 감정평가에는 “전세대 임대중”이라고 적혀 있어 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 범위를 정확히 특정해야 합니다. 또한 현재 최저가 324,800,000원은 감정가 464,000,000원의 70%이지만, 그 비율은 경매 유찰률이지 시장 할인율이 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전 보류. 이 물건은 두 문장을 분리해서 보는 것이 맞습니다.
