수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스 주건축물제1동 4층 404호입니다. 사건의 말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류가 이어졌고, 배당 시나리오에서는 이들 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생합니다. 그러나 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기 등을 합쳐 확인되는 임차 관련자가 32명이고, 감정평가 현황 역시 전세대 임대중으로 확인됐습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.31 이후이고, 보증금이 확인되는 박진경 역시 전입일 2023.10.31, 보증금 200,000,000원으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 박진경의 임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층404호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 5층 건물 중 4층 404호 |
| 이용상태 | 룸1-3 · 거실 · 주방 · 욕실겸화장실 등 · 전세대 임대중 |
| 소유자 | 김연정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 366,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 사건 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 퍼스트하우스 · 현황 외벽 표시 YJ DREAM FIELD |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유관계는 복잡하다
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.08.09 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등 가압류 1,093,665,042원은 모두 말소기준 이후 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.08.11 등기된 박진경의 주택임차권 200,000,000원 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 확인된 임차 관련자 32명
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 확인된 임차 관련자는 32명입니다. 전입일은 모두 2023.08.31 말소기준 이후입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 임의로 금액이나 우선변제권을 추정하지 않고 그대로 미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 2024.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 2024.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 200,000,000원 | 2023.09.25 | 2025.08.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 비교 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 366,800,000원으로 감정가 524,000,000원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 다만 동일 또는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 퍼스트하우스(1sthouse) |
|---|---|
| 세대수 | 29세대 |
| 준공일 | 2023.08.04 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 366,800,000원 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 256,759,999원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 179,731,999원 · 감정가 34% |
③ 예상배당표 (매각가 366,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,935,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 360,864,800원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 366,800,000원 가정에서 집행비용 5,935,200원을 제외한 채권자 배당액은 360,864,800원이고, 채권 총액 15,863,665,042원 대비 미배당액은 15,502,800,242원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스 건물에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 토지면적은 863.2㎡, 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 주차시설이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 명칭은 퍼스트하우스, 현황 외벽 표시는 YJ DREAM FIELD입니다.
- 단지 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이며 준공일은 2023.08.04입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권과 이후 권리들의 말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 32명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 각 호·공간의 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 박진경 임차권. 임차보증금 200,000,000원, 확정일자 2023.09.25, 전입·점유개시 2023.10.31, 임차권등기 2025.08.11 내용을 매각물건명세서와 다시 맞추세요.
- 배당요구자 확인. 곽수철·구민아·오민영·허지영·변혜진·임은영·조용준·현지훈·전영철·정민지의 문건접수 및 배당요구 내용을 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 524,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 366,800,000원이라는 사실만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 366,800,000원, 2회 유찰 시 256,759,999원, 3회 유찰 시 179,731,999원의 회차별 자금 계획을 구분해 검토하세요.
- 현장 명칭 확인. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽의 YJ DREAM FIELD 표시가 같은 목적물을 가리키는지 현장에서 호수·동선을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 경매”는 다르다
이 물건의 금전적 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당이고, 확인된 32명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 보증금 200,000,000원이 확인되는 박진경 역시 전입일 2023.10.31로 뒤에 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 낮다고 보기 어렵습니다. 감정요항상 전세대 임대중이고, 임차 관련자만 32명이며 민간임대주택등기와 건물 명칭 표시 차이도 있습니다. 여기에 현재 최저가 366,800,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에는 실거래 가격과 직접 비교할 수치가 없어 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 가격 검증은 보수적으로”입니다.
