수원지방법원 2024타경8712. 수원 팔달구 지동의 5층 501호 다세대 물건으로, 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이고, 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등으로 이용 중입니다. 감정평가에서는 전세대 임대중으로 확인됐습니다. 등기상 소유자는 김연정이며, 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 주택도시보증공사의 가압류 8,770,000,000원, 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 등의 가압류 1,093,665,042원, 현지훈의 임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 238,700,000원을 가정한 배당에서도 선순위 근저당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층501호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.09.12 등기 · 2023.08.30 민간임대주택 등록 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 주택 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자는 없다
핵심 날짜는 2023.08.31입니다. 군포신용협동조합의 근저당권이 이 날 접수됐고, 조사된 전입·임차인의 전입일은 모두 그 이후입니다. 가장 이른 전입일도 박진혁의 2023.09.11입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 조사 대상 전원이 대항력 없음으로 정리됩니다.
현지훈은 임차보증금 160,000,000원, 임대차계약일 2023.09.11, 확정일자 2023.09.12, 전입·점유개시 2023.09.27로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 전입 자체가 말소기준권리보다 늦고 임차권등기 역시 2025.08.08 접수된 후순위여서, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·전입자 — 32명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에 나타난 전입·임차 조사자는 32명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 중복 합산 대상도 없습니다. 다만 현지훈을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 별개로 최우선변제·배당 관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 160,000,000원 · 2023.09.12 | 2025.08.08 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
③ 가격·회차 비교 — 감정가 70%, 시세 우열은 유보
현재 최저매각가는 238,700,000원으로 감정가 341,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 167,090,000원(49%), 3회 유찰 시 116,963,000원(34%)입니다.
다만 이 물건은 가격을 감정가 할인율만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 판단에서는 시세 대비 저가·고가 결론을 유보하고, 현재 회차 가격과 권리·점유 구조를 분리해서 보는 것이 맞습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 234,558,200원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 15,863,665,042원 중 채권자 예상배당은 234,558,200원, 미배당은 15,629,106,842원입니다. 신청채권자 청구액은 5,275,239,832원이며 현재 회차 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장까지 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 건물 명칭은 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시돼 있습니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이며 준공일은 2023.08.04입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권과 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 최신 등기부와 대조하세요.
- 32명 점유 확인. 현황조사에 나타난 전입·임차 조사자 32명의 실제 현재 점유 여부와 501호와의 관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 전입자 확인. 대항력은 없더라도 보증금 규모에 따라 최우선변제 배당이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 현지훈 임차권. 임차보증금 160,000,000원, 확정일자 2023.09.12, 전입·점유개시 2023.09.27, 임차권등기 2025.08.08 내용을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2023.09.12 기재된 민간임대주택 등기와 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 238,700,000원은 감정가의 70%라는 의미일 뿐입니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 명칭 확인. 공부상 퍼스트하우스와 현황 외벽의 YJ DREAM FIELD 표시가 같은 대상 물건인지 현장에서 호수·동선까지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 이 사건은 점유 확인이 본게임
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당이고, 조사된 전입일은 모두 그 뒤입니다. 160,000,000원 임차권등기가 있는 현지훈도 전입일이 2023.09.27이라 제공된 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리 인수가 없다는 이유로 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인됐고 전입·임차 조사자가 32명이며, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 2025.10.22 근저당권 이전까지 겹칩니다. 현재 최저가는 238,700,000원, 감정가의 70%지만 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 0원, 점유·배당 확인은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 할인율보다 32명의 점유관계와 배당·명도 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
