수원지방법원 2024타경8712. 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이고, 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 군포신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 6,000,000,000원이며 공동담보목록 제2023-300호가 기재되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 이재규 임차권등기, 국 압류 등이 이어집니다.
권리의 핵심은 전입 순서입니다. 현황조사상 확인된 32명의 전입일은 모두 2023.08.31 말소기준일 이후이고, 각 기록에도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 특히 보증금 170,000,000원의 이재규 임차권도 전입·점유개시일이 2023.09.25로 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 보증금 승계 대상은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층302호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 이용 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 군포신용협동조합 / 5,275,239,832원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 주택 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.08.31 을구 1번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.25 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.10.14 주식회사베스트라이프 가압류 1,093,665,042원, 2025.10.10 이재규 주택임차권 170,000,000원, 2026.04.03 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 등기상 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 2023.08.31 근저당권의 이전으로 순위의 출발점 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
실제 임차인·전입자 32명으로 집계되며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 아래 전입자들은 모두 전입일이 말소기준일 뒤여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 이재규 외에는 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 170,000,000원 | 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
이재규: 임대차계약일 2023.09.12 · 확정일자 2023.09.12 · 주민등록일자 및 점유개시일자 2023.09.25 · 건물 전유부분 전부 · 임차보증금 170,000,000원.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 275,100,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 확인된 실거래 금액은 해당 없음입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 275,100,000원 | 275,100,000원 | 15,593,216,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 192,570,000원 | 192,570,000원 | 15,674,591,022원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 134,799,000원 | 134,799,000원 | 15,731,553,228원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,651,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 270,448,600원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 15,863,665,042원 중 예상배당은 270,448,600원, 미배당은 15,593,216,442원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 최신 권리자 상태의 원문 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 다세대이며 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중입니다. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 준공일은 2023.08.04입니다.
- 주위환경. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지이며 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 물적 상태. 위반건축물은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 공부상 “퍼스트하우스”와 외벽 표시 “YJ DREAM FIELD”의 명칭 차이가 확인됩니다.
- 환금성 판단. 실거래 금액 비교는 해당 없음입니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 매각 후 환금가격이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자를 특정. 현황조사상 전입자가 32명이고 이재규는 전유부분 전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있습니다. 각 전입자의 실제 호수·점유범위를 현장에서 대조하세요.
- 이재규 임차권 원본 확인. 보증금 170,000,000원, 계약일·확정일자 2023.09.12, 전입·점유개시 2023.09.25, 배당요구 2025.10.10입니다. 말소기준보다 후순위지만 매각 후 말소 처리까지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이재규 외 전입자들의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의 과정에서 사실관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.12 민간임대주택등기가 기재되어 있고 감정평가상 전세대 임대중입니다. 입찰 직전 등기 상태와 관련 서류를 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 경매신청은 군포신용협동조합이 했지만 2025.10.22 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기와 배당관계를 대조하세요.
- 세금·최우선변제 반영 확인. 2026.04.03 국 압류가 있고 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 275,100,000원이지만 실거래 비교 금액은 해당 없음입니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 낮다고 가정하지 마세요.
- 건물명 대조. 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽은 “YJ DREAM FIELD”로 표시되어 있으므로 현장 위치와 호수 표기를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자 32명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 보증금 170,000,000원의 이재규 임차권 역시 전입·점유개시가 2023.09.25로 후순위여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 낮지 않습니다. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 미상이고, 감정평가에서는 전세대 임대중으로 확인됐으며 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 확인된 실거래 비교금액이 없어 현재 최저가 275,100,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 점유·배당·가격 검증이 필요한 확인형 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
