275,100,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 3층 302호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 감정가 393,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 275,100,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.31 접수된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 국 압류와 이재규의 주택임차권등기가 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리 숫자보다 점유 숫자가 훨씬 큽니다. 현황조사 등을 통해 확인된 사람이 32명이고, 그중 이재규의 보증금 170,000,000원을 제외하면 보증금 규모가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층302호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 3층 302호 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 표시 | 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽에는 “YJ DREAM FIELD”로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2023.08.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.25 주택도시보증공사 가압류, 2024.08.09 경매개시결정, 2024.10.14 가압류, 2026.04.03 국 압류는 모두 기준권리 이후입니다. 2025.10.10 이재규의 주택임차권등기도 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력보다 명도 복잡성이 핵심
확인된 32명은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 사람으로 분류되어 있습니다. 전입일은 모두 2023.08.31 말소기준권리 이후이고, 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없습니다. 다만 이재규를 제외한 사람들의 보증금은 확인되지 않아, 각 점유자의 실제 계약·점유 범위와 명도 상대방을 개별 확인해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 170,000,000원 | 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 275,100,000원으로 감정가 393,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 단지 정보상 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 2023.08.04 준공이고 대상 면적은 47.73㎡로 표시되지만 면적 일치 판정은 되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건의 실질취득액은 현재 계산상 275,100,000원이지만, 이를 최근 시세와 비교할 실거래 표본이 없으므로 저가 낙찰인지 여부는 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,651,400원 |
| 2. 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 270,448,600원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,863,665,042원 중 채권자 배당액은 270,448,600원, 미배당은 15,593,216,442원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·형태. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로 이용 중이며 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등이 기재되어 있습니다.
- 입지. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용되고, 주위 소·중로와 접하며 주차시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 역사문화환경보존지역과 도시교통정비지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없는 것으로 표시됩니다. 다만 공부상 건물명 “퍼스트하우스”와 현황 외벽 표시 “YJ DREAM FIELD”가 다릅니다.
- 임대상태. 감정평가 기타참고사항에는 “전세대 임대중”으로 확인되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 대조. 확인된 32명의 실제 점유 여부, 302호와의 관계, 퇴거 여부를 현황조사·전입세대·현장 확인으로 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 이재규 170,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의의 기초가 되므로 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 이재규의 주택임차권등기명령은 2025.10.01, 등기 접수는 2025.10.10입니다. 말소기준보다 뒤라는 점을 원본 등기에서 재확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전돼 있으므로 신청채권자·현재 권리자·배당관계를 최신 기록으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없어 275,100,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 현장 중개 시세와 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 식별. 공부상 “퍼스트하우스”와 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표기가 다르므로 현장 호수·동·출입구 식별을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 하지만 이 사건의 전부가 아니다
이 사건은 말소기준이 분명하고 확인된 전입일도 모두 그 뒤라, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점만 놓고 보면 권리 인수 구조는 단순합니다. 그러나 현황조사 등에 확인된 사람이 32명이고, 대부분의 보증금과 실제 점유범위가 확인되지 않는다는 점은 명도와 사실관계 확인의 부담을 키웁니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 393,000,000원에서 한 번 유찰돼 275,100,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최신 실거래 값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 ‘권리 인수는 0원’이라는 장점과 ‘다수 점유자·시세 검증 부족’이라는 부담이 동시에 있는 물건입니다. 결론은 권리는 통과 가능, 점유와 가격은 보수적으로 확인입니다.
