수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 ‘퍼스트하우스’ 205호로, 감정 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 감정가 443,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 310,100,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다.
등기상 말소기준 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류, 수원시·국의 압류가 이어졌고, 2025년에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 김태경의 주택임차권 역시 전입일 2023.10.23.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층205호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 310,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 규모 | 5층 철근콘크리트구조 단지형 연립주택 · 해당 호 2층 |
| 현황 표기 | 공부상 ‘퍼스트하우스’, 현황 외벽은 ‘YJ DREAM FIELD’로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정과 김태경의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 권리의 기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘인원 수’가 문제
확인되는 인원은 실제 임차·점유 관계 32명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 등기된 임차권자 김태경은 보증금 170,000,000원이 확인되지만, 전입일이 2023.10.23.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 나머지 인원 역시 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력은 없으나, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 170,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 310,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,141,400원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 304,958,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 15,863,665,042원 중 304,958,600원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 15,558,706,442원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 443,000,000원의 70%인 310,100,000원입니다. 2회 유찰 시 217,070,000원, 3회 유찰 시 151,949,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 310,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
단지 정보는 퍼스트하우스(1sthouse), 29세대, 사용승인일 2023.08.04.이며 대상 면적은 55.23㎡로 제시되어 있으나 면적 일치는 확인되지 않습니다. 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 현재까지 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형 연립주택으로 이용 중이며, 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등의 구조입니다.
- 주변. 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주변에 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장도 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며, 토지면적은 863.2㎡입니다.
- 도로. 단지 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,289,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와 현황의 구조상 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 명칭. 공부상 ‘퍼스트하우스’이지만 현황 외벽에는 ‘YJ DREAM FIELD’로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 확인 인원이 32명입니다. 현재 실제 점유 중인 인원과 각 호·공간의 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김태경 170,000,000원을 제외한 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 인수는 없더라도 명도협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 곽수철·구민아·오민영·허지영·변혜진·임은영·조용준·현지훈·전영철·정민지 등은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다.
- 임차권자 김태경. 전입일 2023.10.23., 보증금 170,000,000원, 임차권등기 2025.10.22.이며 말소기준 후순위라 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기·매각물건명세서의 최신 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 310,100,000원의 적정성은 별도 시장조사가 필요합니다.
- 현황 명칭. 공부상 명칭과 건물 외벽 표시가 다르므로 현장 방문 시 대상 동·호를 정확히 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·현장 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 명도 복잡성
이 사건의 등기상 구조만 보면 결론은 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 김태경의 보증금 170,000,000원도 전입이 말소기준보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 310,100,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 현황조사 등에 등장하는 인원이 32명이고, 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인됐습니다. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 볼 수는 없습니다. 게다가 실거래 비교가격이 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 근거도 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 다수 점유자의 정리와 현재 가격의 시장 적정성 확인입니다.
