수원지방법원 2024타경7221. 팔달구 경수대로 577-1 스토리빌딩 1층 101호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서 이용상태에는 해당 건물이 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 2017.12.15. 김미선 명의 소유권보존과 동시에 신한은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2018.02.28. 정태일에게 소유권이 이전됐으며 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다.
말소기준 이후에는 수원시·수원시팔달구청 압류 3건, 우리카드 가압류 115,641,098원, 경기수산업협동조합 가압류 97,503,448원, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 매각가 365,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 33.18㎡ |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2017.11.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2017.12.15. 신한은행 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2018.02.28.에는 소유권이 김미선에서 정태일로 이전됐고, 같은 날 근저당의 채무자도 정태일로 변경됐습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
확인된 점유·임차 신고는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 본건 101호 33.18㎡에 직접 대응하는 점유자는 (주)공유(정훈기)입니다. 김유진은 201호, 한윤구는 3층 301호로 기재되어 있어 호실 구분을 함께 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09. | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 신고자의 전입일은 모두 말소기준일 2017.12.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 김유진은 2024.07.22., 한윤구는 2024.09.06. 배당요구 관련 기록이 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 특히 101호의 (주)공유(정훈기)는 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 인수 문제와 별개로 실제 임대차 조건과 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 365,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액은 제시되어 있지 않으므로, 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 대비 100%라는 사실뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 359,090,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,910,000원을 제외한 359,090,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 청구액 1,413,144,546원 중 359,090,000원만 배당되어 미배당액은 1,054,054,546원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 249.5㎡, 평지의 사다리형이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스토리빌딩은 12세대 규모이고 본건 대상 면적은 33.18㎡입니다. 최근 실거래나 낙찰사례 금액이 확인되지 않아 환금성은 가격자료가 아니라 실제 임대수요·용도 적합성과 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실점유 확인. 현황상 (주)공유(정훈기)가 101호 33.1800㎡에 전입되어 있습니다. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 점유 형태를 확인하세요.
- 호실 혼동 방지. 김유진은 201호, 한윤구는 3층 301호로 기재되어 있습니다. 본건 101호와 다른 호실의 조사내용이 혼재되지 않도록 현황조사서와 매각물건명세서를 원문 대조하세요.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 이용상태가 함께 확인됩니다. 건축물대장·현황도·현장을 대조해 실제 합법적 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시 관련 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서의 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 365,000,000원입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 유사면적·유사용도 매매 및 임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부구조 확인. 내부구조와 이용상황은 현황도 및 외부관찰 등을 통해 확인되어 실제와 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가를 365,000,000원으로 본 실질취득액도 365,000,000원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝내기 어렵습니다. 본건 101호 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 365,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 용도·점유는 현장 확인 필수. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
