수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 세권로36번길 7의 2층203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정태일이며, 2018.04.19 소유권을 이전받은 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 수원시 압류, 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류, 김용석의 임차권등기가 이어졌고, 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 초점은 후순위 압류·가압류 자체가 아니라 임차관계입니다. (주)공유(정훈기), 김유진, 한윤구, 김용석은 확인된 전입일이 모두 2018.04.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김희주는 주거 임차인으로 기재돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 2017.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.19 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 수원시 압류, 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국·수원시 압류와 2025.12.17 김용석 주택임차권등기는 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 특히 김용석은 임대차계약일 2022.06.13, 점유개시일 2022.06.28, 주민등록일 2022.07.07, 확정일자 2023.10.13, 보증금 200,000,000원으로 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차·점유 관계 — 4건은 대항력 없음, 1건은 판정 유보
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용석 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.07.07 | 200,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희주 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
조사된 임차·점유 관련자는 5명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이 가운데 확인된 전입일이 있는 4명은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 김용석의 보증금 200,000,000원도 대항력 있는 선순위 보증금으로 보지 않습니다. 다만 김희주는 핵심 날짜와 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정해서도, 인수 없음이라고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 290,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 충분히 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 매력도를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,264,317원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계 1,296,816,519원 중 285,140,000원이 배당되고 1,011,676,519원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가격 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,011,676,519원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,068,864,519원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,114,614,919원 | 0원 |
회차별 배당모형에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 수치입니다. 김희주가 말소기준일 이전부터 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 임차인으로 확인될 경우에는 별도 권리분석이 필요하므로, 최저가격이 낮아지는 것만 보고 실질취득비용이 그대로 낮아진다고 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재한 지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보상 12세대 규모이며, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격대의 환금성을 거래가격으로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김희주 임차관계 재확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준 2018.04.19보다 앞서는지 판단해야 합니다.
- 203호 실제 점유자 확인. 자료에는 101호·201호·301호와 전유부분 전부를 대상으로 한 임차관계가 함께 나타나므로, 입찰 대상 203호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김용석 임차권등기. 보증금 200,000,000원, 주민등록일 2022.07.07, 확정일자 2023.10.13으로 말소기준보다 뒤이며 등기상 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 명세서와 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 존재하는지, 배당요구 및 교부청구액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 290,000,000원을 시세 이하라고 가정하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 의거해 확인됐고 실제와 차이가 있을 수 있으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 교부청구와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2018.04.19 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입일이 있는 임차·점유자 4명도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 배당모형 역시 현재 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 김희주는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당 영향도 확인이 필요합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 290,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “후순위 권리는 대체로 소멸하지만, 미상 임차관계와 세금·시세를 확인한 뒤 입찰할 물건”입니다.
