수원지방법원 2024타경7221. 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2017.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 홍승수의 주택임차권, 경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류와 추가 압류가 이어졌으며, 제시된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 대상 전유부분 전부에 등기된 홍승수의 주택임차권은 보증금 165,000,000원이지만, 주민등록일자 2018.02.26.이 말소기준일 2017.12.15.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금이 최저가에 근접한다고 해서 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 실질취득액은 제시된 조건에서는 최저매각가 173,000,000원 + 인수 0원 = 173,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 4,066,000원/㎡ · 토지면적 249.5㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.12.15. 신한은행 근저당권입니다. 근저당 설정 당시 채무자는 김미선이었고, 2018.02.28. 계약인수로 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 그 뒤 등기된 압류·가압류·임차권과 경매개시결정은 제시된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 3,222,000원을 뺀 나머지 169,778,000원이 신한은행 근저당에 배당되고도 큰 미배당이 남습니다.
② 임차관계 — 실제 신고 4명·법인, 대항력 인수는 0원
| 임차관계 | 점유표시 | 전입 / 확정일자 | 보증금·차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 / 미상 | 10,000,000원 / 월 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍승수 | 전유부분 전부 | 2018.02.26 / 2018.02.07 | 165,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 임차관계는 4명·법인입니다. 다만 101호·201호·301호로 표시된 세 건과 달리 홍승수는 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 홍승수의 임대차계약일은 2018.01.13., 주민등록일은 2018.02.26., 점유개시일은 2018.02.23.이며 보증금은 165,000,000원입니다. 이후 2022.01.05. 30,000,000원을 증액했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘저가’ 판정 금지
스토리빌딩은 총 12세대, 2017.11.29. 준공으로 제시돼 있지만, 대상면적 28.05㎡에 대응하는 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 또한 면적 매칭도 되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 또는 최저가 173,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다.
이 사건은 권리 인수가 없다는 점과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 173,000,000원이지만, 이를 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 제시되지 않았으므로 “신건이라 싸다”, “감정가보다 저평가됐다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 1회 유찰 시 최저가는 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 내려가지만 그때도 별도의 실거래 검증 없이 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,222,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 1,413,144,546원 중 169,778,000원이 배당되고 1,243,366,546원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 도시형생활주택이고 대상면적 28.05㎡에 맞는 실거래 비교자료가 없어, 매도 시 환금성과 적정가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 점유 재확인. 조사된 임차관계에는 101호·201호·301호 표시도 함께 존재합니다. 대상 401호의 실제 점유자와 인도대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 홍승수 임차권 원본 확인. 보증금 165,000,000원, 전입 2018.02.26., 점유개시 2018.02.23., 확정일자 2018.02.07. 및 2022.01.05. 증액분을 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 세금 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당구조를 정확히 확정할 수 있습니다.
- 시세 직접 검증. 최근 실거래 비교치가 없으므로 감정가 173,000,000원을 시장가격으로 곧바로 간주하지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰가도 자동 저가가 아님. 1회 유찰 138,400,000원, 2회 유찰 110,720,000원이지만 비교 시세 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·인도비용 확인. 낙찰 후 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자 인도에 필요한 비용·기간을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 홍승수를 포함한 조사된 임차관계는 모두 그 뒤에 전입해 현재 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 173,000,000원을 비교할 최신 실거래나 최근 12개월 평균이 없고, 대상은 12세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 현재 가격이 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 더구나 세금 압류 3건과 복수의 점유·임차관계가 확인되는 만큼, 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현장점유·세금·가격검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 가능한 사건입니다.
