수원지방법원 2024타경7221. 수원시 팔달구 경수대로 577-1 스토리빌딩 7층 701호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2017년 12월 15일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-604호가 기재되어 있습니다. 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 한세이 임차권등기, 경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류, 추가 지방세 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다.
임차관계는 단순히 “임차인이 있다”는 이유만으로 인수로 연결되지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 전입일은 2018년·2022년·2025년으로 모두 2017.12.15 말소기준보다 늦습니다. 특히 701호 전유부분 전부에 보증금 170,000,000원의 주택임차권을 등기한 한세이도 주민등록일이 2022.02.23이므로 기록상 대항력 없음입니다. 배당요구는 했지만 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 7층701호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 · 2017.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
핵심은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2017.12.15 설정, 채권최고액 1,200,000,000원으로 이 사건의 말소기준권리입니다. 현재 소유자 정태일은 2018.02.28 소유권을 취득했고 같은 날 근저당의 채무자도 정태일로 계약인수 변경되었습니다. 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준일보다 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유 기록 — 4건 모두 말소기준 이후 전입
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 미상 | 2022.10.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 10,000,000원 / 500,000원 | 2018.05.09 / 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 미상 | 2025.05.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한세이 | 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 2022.02.23 / 2022.02.07 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
701호와 직접 연결되는 핵심 임차권은 한세이의 전유부분 전부 임차권등기입니다. 임대차계약일 2022.02.07, 점유개시일 2022.02.22, 주민등록일 2022.02.23, 확정일자 2022.02.07, 임차보증금 170,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 말소기준일인 2017.12.15보다 모두 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오의 채권 합계는 1,413,144,546원, 예상배당 합계는 172,736,000원, 미배당은 1,240,408,546원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 1,240,408,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 1,275,115,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 1,302,881,506원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분하는 것입니다. 근저당 채권이 매각대금을 크게 초과해 유찰될수록 미배당은 늘어나지만, 그 미배당 채권 자체를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 176,000,000원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항상 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지대이며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 249.5㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 실제 점유. 한세이 임차권등기와 현재 현장 점유자가 일치하는지 확인하고, 인도 대상과 명도 절차를 사전에 정리하세요.
- 다른 호수 점유기록 구분. 현황조사상 101호·201호·301호 기록과 701호를 혼동하지 말고 대상 호수의 실제 점유관계를 별도로 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 한세이의 임대차계약일 2022.02.07, 점유개시 2022.02.22, 주민등록 2022.02.23, 확정일자 2022.02.07, 보증금 170,000,000원을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 세금 압류. 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 실제 배당순서 변동을 점검하세요.
- 내부구조. 감정평가상 실제 내부구조·이용상황과 차이가 있을 수 있다고 명시되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 권리상 인수액 0원과 가격 메리트는 별개입니다. 감정가 176,000,000원 자체의 적정성은 실제 거래가격을 별도로 대조해 판단하세요.
- 최신 원본. 2026.08.25 발급 등기사항전부증명서와 입찰일 기준 최신 등기·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.7억이 보여도 인수형은 아니다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 한세이의 임차보증금 170,000,000원입니다. 그러나 보증금 규모만 보고 낙찰자가 이를 떠안는다고 판단하면 권리순서를 놓치게 됩니다. 말소기준은 2017.12.15 신한은행 근저당이고, 한세이의 임대차·전입·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 다른 임차·점유 기록 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 기록상 대항력이 없습니다.
따라서 권리의 결론은 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 176,000,000원에서 실질취득도 176,000,000원이며, 1회·2회 유찰 시에도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 4건의 임차·점유 기록과 세금 압류 3건, 내부 이용상황 재확인 사항이 있으므로 권리 인수보다는 실제 점유·명도와 배당변수 확인에 초점을 맞춰야 합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 신건 가격 자체가 유리한지는 권리분석과 별개로 판단해야 하는 물건입니다.
