수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 2층202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태에는 건물 기호들이 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2017.12.15. 설정된 신한은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 등기된 수원시 압류, 우리카드 가압류, 경기수산업협동조합 가압류와 각 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 확인된 점유·임차 관련 기록은 5건이고, 이 가운데 전입일이 확인되는 3건은 2018.05.09., 2022.10.31., 2025.05.27.로 모두 말소기준인 2017.12.15.보다 늦습니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기록 2건은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 현재 모형의 결과일 뿐, 미상 점유자의 실제 권리관계 확인을 대체하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2017.12.15. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 최초 채무자는 김미선, 2018.02.28. 계약인수로 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 신한은행의 경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 및 수원시·수원시팔달구청의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 3건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 / 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김유진은 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원으로 확인되고 2018.05.09. 전입이므로 말소기준일보다 늦습니다. (주)공유(정훈기)와 한윤구 역시 각각 2022.10.31., 2025.05.27. 전입으로 말소기준 이후입니다. 이 세 기록은 제공된 판정대로 대항력 없음으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 268,378,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,413,144,546원 중 예상 배당은 268,378,000원, 미배당은 1,144,766,546원입니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격보다 먼저 인수 위험 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 1,144,766,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 1,198,602,146원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 1,241,670,626원 | 0원 |
이 사건에는 동일 물건의 실거래 가격 자료가 제시돼 있지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 현재 확인해야 할 핵심은 할인율보다 대항력 미상 점유 2건입니다. 이들의 보증금·전입일이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 기호(18)-(29)가 모두 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 사건 용도 표시는 근린시설이므로 실제 해당 호실의 내부구조와 현재 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 249.5㎡, 평지의 사다리형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조 및 이용상황은 외부관찰과 건축물현황도 등을 기준으로 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있다는 주의가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. “점포”, “주식회”로 표시된 기록의 실제 점유자, 점유호실, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 202호와 점유기록의 대응관계 확인. 확인된 기록에는 101호·201호·301호 등의 표시가 있으므로 본건 202호와의 실제 점유·임대차 관계를 원문 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태가 함께 존재합니다. 건축물대장과 현황도, 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당구조가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 273,000,000원이나 유찰 후 가격을 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 미완성”
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 명확한 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입일이 있는 3건 역시 전부 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 나머지 2건의 전입일·보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 현재 배당 모형의 매수인 인수액 0원은 참고할 수 있지만, 이를 곧바로 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 여기에 사건상 용도는 근린시설인데 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재돼 있어 실제 202호의 이용상태 확인도 필요합니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트까지 판단할 수 없습니다. 말소기준은 합격, 미상 점유와 실제 이용상태는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 두 미상 점유기록의 실체를 확정하는 데 있습니다.
