수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 5층 502호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2017.12.15 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원이 말소기준입니다. 이후 소유권이 정태일에게 이전됐고, 수원시 압류·우리카드 가압류·경기수산업협동조합 가압류·경매개시결정 등이 이어졌지만 경매로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차관계입니다. 확인된 임차 관련 인원은 4명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 등기부상 502호 전유부분 전부에 주택임차권을 등기한 이상호의 보증금은 130,000,000원입니다. 다만 주민등록일자 2023.07.04는 말소기준인 2017.12.15보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 잡히지 않고, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 5층502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 2017.11.29 사용승인 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 말소기준 | 2017.12.15 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·임차관계가 핵심
2017.12.15 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 2018.02.28 정태일에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 2023.07.12 민간임대주택등기가 기재됐고, 2023.10.17부터 지방자치단체 압류와 가압류가 이어졌습니다. 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 모두 말소기준 이후
확인된 임차 관련 인원은 4명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 모두 전입일이 2017.12.15 말소기준 이후로 정리돼 있어 자료상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상호 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.07.04 | 130,000,000원 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 176,000,000원, 실거래 직접 비교는 보류
스토리빌딩은 12세대, 2017.11.29 준공으로 확인됩니다. 다만 이 사건에서 감정가 176,000,000원과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%의 신건이고, 1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,413,144,546원 중 신건 가정 배당액은 172,736,000원이고, 미배당은 1,240,408,546원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 249.5㎡, 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유 확인. 등기부상 이상호의 임차권은 전유부분 전부를 대상으로 하므로 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 등기 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 지방자치단체 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 신한은행 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부구조 재확인. 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 확인된 부분이 있어 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 176,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 보지 말고 주변 동일 유형·면적 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 결론
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.12.15 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차 관련 인원 4명의 전입은 모두 그 이후입니다. 특히 502호 전유부분 전부에 등기된 이상호의 보증금 130,000,000원도 대항력이 없는 후순위 임차권으로 정리돼 있어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 176,000,000원이지만, 이를 직접 비교할 실거래 금액이 없어 ‘신건부터 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 배당 부족이 큰 사건이라고 해서 매수인이 그 부족액을 떠안는 것은 아니지만, 권리 안전성만 보고 가격까지 후하게 평가해서도 안 됩니다. 결론은 권리는 B급 이상 검토 가능, 가격은 실거래 확인 후 결정입니다.
