수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 세권로36번길 7, 2층201호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 말소기준은 정태일을 채무자로 한 2018.04.19. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2018-190호가 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류, 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국 및 수원시팔달구·수원시 압류, 연송인의 주택임차권은 모두 말소기준 이후에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 같은 말은 아닙니다. 201호에는 김유진의 현황조사·문건접수 기록과 연송인의 임차권등기가 함께 나타납니다. 두 사람 모두 전입신고가 2018.04.19. 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있고, 연송인의 임차보증금 170,000,000원 역시 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다. 그러나 실제 점유 상태와 인도 대상은 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 · 2018.03.26. 매매 · 2018.04.19. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기 발행일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2018년 신한은행 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 갑구의 압류·가압류와 을구 2번 연송인 주택임차권은 모두 그 이후에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 201호 점유기록 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연송인 | 전유부분 전부 | 2022.08.22 | 170,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김유진은 2018.05.09. 전입, 보증금 10,000,000원·차임 500,000원으로 기록되어 있으며 2024.07.22. 배당요구를 접수했습니다. 연송인은 임대차계약일 2022.08.05., 점유개시 2022.08.18., 확정일자 2022.08.19., 주민등록일자 2022.08.22.이고, 임차보증금은 170,000,000원, 차임은 150,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.26. 접수됐습니다.
③ 가격 — 신건 332,000,000원, 저가 여부는 단정 금지
현재 회차는 감정가 332,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인이 인수하는 권리가 0원이므로 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 332,000,000원입니다. 다만 이 가격이 주변 거래 대비 싸다고 판단할 근거는 별도로 확인해야 하므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 현재 회차 | 332,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 265,600,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 212,480,000원 · 감정가 64% |
| 매수인 인수 | 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 326,552,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 46,395,766원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 합계는 1,335,947,968원, 채권자 예상배당은 326,552,000원, 미배당은 1,009,395,968원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등이, 토지 정보에는 제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 신한은행 근저당권의 접수일 2018.04.19.과 후순위 권리의 순서를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 201호 점유 확인. 김유진의 201호 기록과 연송인의 전유부분 전부 임차권 기록이 함께 있으므로 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 연송인 임차권. 임차보증금 170,000,000원이 기재돼 있지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서의 최종 인수 문구를 입찰 전 재확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요.
- 가격. 감정가와 최저가가 모두 332,000,000원인 신건입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 의한 확인 내용과 실제가 다를 수 있으므로 직접 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 점유·세금·가격
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 김유진과 연송인의 전입도 말소기준 뒤여서 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 201호에 복수의 임차 관련 기록이 있고 국세·지방세 압류 4건도 존재합니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 유형은 아니지만, 실제 점유자·명도 대상·당해세 여부를 확인해야 하는 물건입니다. 현재 최저가는 332,000,000원인 신건이므로 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단은 점유·세금·가격 확인 후.
