수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 6층603호입니다. 사건상 용도는 단독주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기사항은 집합건물로 작성돼 있고 2017.12.15. 신한은행 근저당권이 설정된 뒤 2018.02.28. 정태일에게 소유권이 이전됐습니다. 이 2017.12.15. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 수원시 압류, 우리카드 가압류, 임의경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류, 수원시팔달구청·수원시 압류와 이선영의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 중 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 |
| 대지 | 249.5㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 4,066,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 공동담보목록 제2017-604호가 기재되어 있습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 및 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022-10-31 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018-05-09 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 2024-07-22 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025-05-27 | 미상 | 대항력 없음 | 2024-09-06 |
| 이선영 | 전유부분 전부 | 2019-03-20 | 147,000,000원 | 대항력 없음 | 2024-07-25 |
네 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2017.12.15.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 특히 이선영은 2019.02.09. 임대차계약, 2019.03.20. 주민등록, 2019.02.22. 확정일자, 임차보증금 147,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액 1,413,144,546원 가운데 채권자 예상배당은 183,582,000원, 미배당은 1,229,562,546원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 1,229,562,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 1,266,438,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 1,295,940,066원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 이는 채권자 미배당과 매수인 인수가 서로 다른 문제임을 보여줍니다. 채권이 다 배당되지 않는다는 이유만으로 그 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 않는다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 187,000,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 단지 정보상 스토리빌딩은 12세대, 2017.11.29. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 주위환경. 세류중학교 북동측 인근으로 주거용·업무용·상업용 건물이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지. 249.5㎡ 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.12.15. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인합니다.
- 임차관계 대조. 이선영의 임차보증금 147,000,000원과 주택임차권등기, 김유진의 보증금 10,000,000원 및 다른 점유 신고를 매각물건명세서와 대조합니다.
- 보증금 미상 점유자. (주)공유(정훈기), 한윤구의 보증금과 실제 점유 현황을 현황조사 및 명세서에서 확인합니다.
- 세금 압류. 수원시·수원시팔달구청 압류의 체납세목과 당해세 여부를 확인합니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당에 공동담보목록 제2017-604호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 최저가 187,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동종 물건의 실제 거래를 확인합니다.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건에서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액입니다. 신건 187,000,000원 기준 전체 미배당은 1,229,562,546원으로 매우 크지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 네 임차·점유 신고 역시 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
다만 수원시 관련 세금 압류가 여러 건 존재하고, 보증금이 확인되지 않은 점유 신고도 있으므로 원본 서류 확인을 생략할 수는 없습니다. 또한 시장 실거래 자료가 없어 신건 최저가 187,000,000원의 가격 매력은 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수액은 0원, 배당·세금은 확인 필요, 가격은 별도 검증입니다.
