수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 2층201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 대상 전용면적은 39.02㎡이며, 건물은 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 현재 소유자는 정태일이고, 2018.01.17. 매매를 원인으로 2018.02.28. 소유권이 이전됐습니다.
권리의 출발점은 2017.12.15. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 경기수산업협동조합 가압류와 임의경매개시결정, 추가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부보다 임차조사가 더 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 2층201호 |
| 사건 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 39.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-604호가 기재돼 있습니다. 2018.02.28.에는 근저당권 채무자가 김미선에서 정태일로 계약인수됐습니다. 말소기준 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기상 후순위 권리 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 3건은 대항력 없음, 1건은 판정 보류
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 / 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)공유(정훈기)는 2022.10.31., 김유진은 2018.05.09., 한윤구는 2025.05.27. 전입으로 모두 말소기준 2017.12.15.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 김유진은 보증금 10,000,000원·월세 500,000원이며 2024.07.22. 배당요구했습니다. 반면 주식회는 주거 점유로 기재돼 있지만 전입일·보증금이 모두 미상이라 말소기준과 선후관계를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 169,000,000원
스토리빌딩, 대상면적 39.02㎡로 확인되며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 169,000,000원입니다. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 숫자로 판단할 근거가 없습니다.
따라서 최저가 169,000,000원만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 평가는 실거래 비교가 아니라 현재 회차의 감정가와 향후 유찰 시 최저가 변화만 확인할 수 있는 상태입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 1,247,310,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 1,280,637,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 1,307,298,786원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 3,166,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 165,834,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
채권액 합계 1,413,144,546원에 대해 현재 회차 예상 배당은 165,834,000원, 미배당은 1,247,310,546원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등을 기준으로 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 249.5㎡, 공시지가 4,066,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 방화지구, 시가지경관지구(일반), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함·저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 주식회 명의 주거 점유자의 전입일과 보증금을 확인해 2017.12.15. 말소기준보다 선순위인지 반드시 대조해야 합니다.
- 김유진 배당관계 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원, 배당요구일 2024.07.22.이므로 우선변제·최우선변제 적용 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 한윤구 문건 대조. 배당요구일은 2024.09.06., 전입일은 2025.05.27.로 확인되므로 접수 문건과 현황조사 내용을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당금액이 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 내부 이용상태 재확인. 내부구조와 실제 이용상황은 외부관찰 등을 바탕으로 확인됐으므로 경매 진행 및 입찰 참여 시 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 169,000,000원만으로 시장 대비 할인 여부를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 임차관계는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 임차조사 4건 가운데 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 세금 압류 3건과 미확정 임차 배당순위, 실거래 비교가격 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기 후순위는 소멸, 배당모형상 인수 0원 — 그러나 임차인 원본 확인 전에는 안전형으로 확정하지 않는다”입니다. 가격 역시 신건 169,000,000원이 시세 대비 유리한지 확인할 실거래 근거가 없으므로, 권리와 가격 모두 추가 확인 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
