수원지방법원 2024타경7221. 대상은 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 5층 501호의 다세대 주택입니다. 감정평가상 건물은 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 정태일이며, 2018년 2월 28일 김미선으로부터 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 기준점은 소유권 이전보다 앞선 2017년 12월 15일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-604호가 기재돼 있습니다. 이 근저당 이후 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 2017.11.29 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 (2018.02.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 늦다
말소기준권리는 2017.12.15 신한은행 근저당권입니다. 유다슬은 2018.01.28 점유를 시작하고 2018.02.01 주민등록을 마쳤으므로 모두 말소기준일 뒤입니다. 등기부의 임차권등기도 2024.04.18 접수된 후순위 권리입니다. 데이터상 대항력 판정은 없음이며, 이 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 501호는 유다슬 임차권이 핵심
조사된 임차인·점유자 중 대상 501호와 직접 연결되는 등기부 임차권은 유다슬입니다. 나머지 점유자는 조사상 101호·201호·301호로 각각 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 미상 | 전입 2022.10.31 · 확정일자 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 10,000,000원 / 500,000원 | 전입 2018.05.09 · 확정일자 미상 · 배당요구 2024.07.22 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 미상 | 전입 2025.05.27 · 확정일자 미상 · 배당요구 2024.09.06 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 유다슬 | 주거용 건물 전부 · 임차권등기 | 136,000,000원 | 전입 2018.02.01 · 확정 2018.01.24 · 배당요구 2024.04.18 | 대항력 없음우선변제 후순위승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실질취득 1.73억, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 173,000,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현 회차 실질취득액은 173,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원입니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 판정할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 또는 유찰가격만 보고 “시세보다 저렴하다”, “싸게 살 수 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 현재는 0회 유찰의 신건이므로 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,222,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 169,778,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,413,144,546원 중 169,778,000원이 배당되고, 1,243,366,546원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 위 표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 스토리빌딩은 2017.11.29 사용승인된 건물입니다.
- 주위환경. 세류중학교 북동측 인근으로 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8m 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형이며 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부구조와 이용상황은 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 확인된 것으로, 실제와 차이가 있을 수 있어 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유다슬 임차권 선후관계 재확인. 말소기준 2017.12.15, 확정일자 2018.01.24, 점유개시 2018.01.28, 주민등록 2018.02.01, 임차권등기 2024.04.18의 순서를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 501호 점유상태 확인. 유다슬의 임차권등기 범위가 “주거용 건물 전부”로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 수원시·수원시팔달구청 압류가 3건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 채권의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 173,000,000원을 최근 실거래 가격과 직접 대조하기 전에는 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 내부구조 재확인. 감정평가상 내부구조와 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 것으로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, “가격이 싸다”는 아직 아니다
이 사건의 핵심 권리관계는 비교적 분명합니다. 2017.12.15 신한은행 근저당이 말소기준이고, 501호 유다슬의 확정일자·점유·주민등록은 모두 그 뒤입니다. 따라서 136,000,000원 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 173,000,000원입니다.
다만 신건 최저가 1.73억을 평가할 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 1,200,000,000원의 공동담보 근저당, 세금 압류, 후순위 임차권의 배당 문제까지 얽혀 있어 배당구조는 빡빡합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격은 검증 전 보류입니다.
