수원지방법원 2024타경7221. 매각 대상은 경기도 수원시 권선구 세류동, 세권로36번길 7의 4층 403호입니다. 감정평가상 기호 대상들은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 본 건의 소유자는 정태일이고, 2018.04.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당 채권최고액 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 수원시 압류, 중소기업은행 가압류, 신한은행 임의경매개시결정, 국 압류, 수원시 압류들이 순차적으로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생하더라도, 그 부족액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 · 2017년 11월 29일 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.04.19. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 채무자는 정태일입니다. 그 뒤에 붙은 수원시 압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국 압류 및 수원시 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 403호 현황 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022-10-31 | 보증금 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018-05-09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024-07-22 | 대항력 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025-05-27 | 보증금 미상 | 2024-09-06 | 대항력 없음 |
세 신고자의 전입일은 모두 2018.04.19. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 김유진의 보증금은 10,000,000원, 월세는 500,000원이며, 나머지 두 신고자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 신고자는 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 291,056,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 1,289,552,202원, 채권자 예상배당 합계는 291,056,000원이며 부족액은 998,496,202원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 998,496,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 1,056,867,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 1,103,564,362원 | 0원 |
채권 미배당은 유찰이 진행될수록 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 신한은행 등 채권자의 회수 부족과 매수인의 승계 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 소재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 점유자 확인. 조사된 점유 호수 101호·201호·301호와 매각 대상 403호가 다르므로 현장 및 원본 서류를 통해 403호 실제 점유 상태를 확인합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인합니다.
- 임차 보증금 확인. (주)공유(정훈기)와 한윤구의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계를 위해 명세서를 다시 대조합니다.
- 내부 구조 확인. 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 확인된 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 원본 비교. 실거래 비교자료가 없어 296,000,000원의 적정성을 판단할 수 없으므로 주변 다세대·도시형생활주택 실거래와 개별 호수 면적을 직접 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 3명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당자료의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이번 물건의 핵심은 권리 자체보다 현황과 가격 검증입니다. 대상은 403호인데 조사된 점유 신고가 101호·201호·301호로 나타나므로 403호 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 또 실거래 가격 자료가 없어 감정가 296,000,000원이 시장 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 소멸형, 인수는 0원. 그러나 403호 점유와 시세 확인 후 입찰입니다.
