수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 세권로36번길 7, 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정태일이고, 말소기준권리는 2018.04.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 공동담보목록 제2018-190호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 수원시 압류, 농협은행 가압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류와 추가 지방세 압류가 이어졌고, 2024.07.17.에는 김진숙의 주택임차권등기가 등재됐습니다. 제공된 권리분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인들도 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2017.11.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.04.19. 신한은행 근저당입니다. 이후 확인되는 압류·가압류, 경매개시결정과 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 전입일이 모두 말소기준 이후
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.09.06 | 없음 |
| 김진숙 | 건물의 전부 | 2018.07.19 | 130,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.07.04 · 배당요구 2024.07.17 | 없음 |
말소기준일은 2018.04.19.입니다. 김유진은 2018.05.09., 김진숙은 2018.07.19., (주)공유(정훈기)는 2022.10.31., 한윤구는 2025.05.27. 전입으로 모두 기준일 이후입니다. 따라서 제공된 분석에서는 네 건 모두 대항력 없음으로 판단돼 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 290,000,000원, 시세 검증이 선행
현재 최저매각가는 감정가와 같은 290,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 단지 정보는 탑캐슬(440-10), 12세대, 2018.03.22. 준공으로 확인되며 비교대상 면적은 46.66㎡로 표시돼 있으나 동일 면적 매칭은 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 285,140,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,726,965원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,297,279,167원 중 채권자 예상배당은 285,140,000원, 미배당은 1,012,139,167원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 1,012,139,167원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 1,069,327,167원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 1,115,077,567원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.0회로 표시됩니다. 따라서 다른 물건의 평균 유찰횟수만으로 이번 물건이 반드시 유찰될 것이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 회차는 감정가 100%인 만큼 시세 확인 없이 곧바로 응찰가를 정하기보다는 실거래 대조가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 승강기·급배수·개별 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호 실거래 확인. 신건 290,000,000원이므로 동일 건물 또는 인근의 면적·층·준공시기가 유사한 최근 거래와 직접 대조하세요.
- 김진숙 임차권 원본 대조. 임차보증금 130,000,000원, 전입 2018.07.19., 점유개시 2018.07.23., 확정일자 2022.07.04.가 등기·명세서 원본과 일치하는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 수원시·국 압류의 체납세 종류와 당해세 여부를 확인해야 실제 배당표를 정밀하게 볼 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따라 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 점유관계 구분. 현황조사에는 101호·201호·301호 점유자 정보도 함께 확인되므로 대상 303호의 실제 현재 점유자를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 김진숙의 130,000,000원 임차권등기도 대항력 인수형이 아니며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하게 결론 내리기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 290,000,000원인 신건이지만, 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요로 정리하는 것이 적절합니다. 응찰의 승부처는 권리 인수 여부보다 303호의 실제 시세와 내부 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
