수원지방법원 2024타경7221. 대상은 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 감정가는 176,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 176,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-604호가 기재돼 있습니다.
이 근저당보다 뒤에 설정된 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 601호에 직접 연결되는 임민혁과 김예빈의 임차권은 각각 2020.04.14., 2023.06.09. 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기된 보증금 자체는 140,000,000원과 100,000,000원이지만, 보증금 액수가 크다는 사실만으로 낙찰자가 이를 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 두 임차권 모두 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
핵심은 날짜 순서입니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 먼저 설정됐고, 정태일의 소유권이전은 2018.02.28., 임민혁의 전입은 2020.04.14., 김예빈의 전입은 2023.06.09.입니다. 따라서 두 601호 임차인은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 이후 수원시 압류, 우리카드·경기수산업협동조합 가압류, 경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 601호 임차관계 — 임차권 2건, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임민혁 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.14. | 2020.03.31. | 140,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 김예빈 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.06.09. | 2023.05.12. | 100,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
임민혁의 임차권등기에는 1차 임차보증금 140,000,000원과 2차 계약 관련 내용이 함께 기재돼 있고, 김예빈은 보증금 100,000,000원·차임 월 250,000원으로 등기돼 있습니다. 그러나 두 사람 모두 전입이 2017.12.15.보다 늦어 이 사건에서는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차권입니다. 따라서 낙찰가가 176,000,000원이든 유찰 후 더 낮아지든 제공된 회차 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
현황조사에는 같은 건물의 101호·201호·301호 점유자도 확인되지만, 주소와 점유부분이 각각 101호·201호·301호로 표시돼 있어 본 601호의 직접적인 임차권 판단은 위 두 임차권자를 기준으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 경기수산업협동조합 가압류 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,413,144,546원 중 172,736,000원이 배당되고 1,240,408,546원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 크더라도 제공된 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 249.5㎡ 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 남동측 약 8m 포장도로를 통해 경수대로와 연결됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,066,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호 임차권 재확인. 임민혁·김예빈 모두 말소기준권리 후순위로 분석되지만, 매각물건명세서 원본의 인수 여부 문구를 최종 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 수원시 관련 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 공동담보목록 제2017-604호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 이용상황 확인. 내부구조와 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 확인으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 동일 조건 실거래 자료가 없어 감정가 176,000,000원의 시장 적정성은 별도 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25.입니다. 입찰 직전 추가 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권등기 있음 ≠ 낙찰자 인수”
이 사건은 임차권등기 2건 때문에 처음 보면 복잡해 보이지만, 권리 순서를 놓고 보면 구조는 명확합니다. 말소기준권리는 2017.12.15. 신한은행 근저당이고, 임민혁과 김예빈의 전입은 각각 2020.04.14., 2023.06.09.로 모두 후순위입니다. 따라서 두 임차권은 매각으로 소멸하고 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 회차는 감정가 176,000,000원의 100%인 신건이고, 비교할 실거래 자료가 없으므로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 또한 국세·지방세 압류 3건과 공동담보 근저당, 실제 내부 이용상황은 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
