수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 세권로36번길 7, 5층 503호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 정태일이고, 2018년 4월 19일 소유권이전과 같은 날 신한은행 명의 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 등기상으로는 매각과 함께 소멸합니다.
다만 임차·점유관계는 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 황선화의 임차권등기는 보증금 220,000,000원이지만 주민등록일이 2018.05.28.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 김유진·(주)공유(정훈기)·한윤구 역시 확인된 전입일이 말소기준보다 뒤입니다. 반면 박경봉은 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 부정할 자료가 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2018.04.19. 신한은행이 기준
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2018-190호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 수원시 압류, 중소기업은행 가압류, 황선화 주택임차권, 경매개시결정, 국세 압류와 추가 수원시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 4건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선화 | 전유부분 건물의전부 | 2018.05.28 | 220,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경봉 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
황선화는 2018.05.09. 최초 임대차계약 후 2018.05.28. 주민등록을 마쳤고, 2022.04.26. 보증금을 20,000,000원 증액해 총 220,000,000원으로 기재돼 있습니다. 최초 200,000,000원에 대한 확정일자는 2018.05.09., 증액 20,000,000원에 대한 확정일자는 2022.04.26.입니다. 하지만 주민등록일이 말소기준인 2018.04.19.보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김유진은 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원이며 2024.07.22. 배당요구가 접수됐습니다. 한윤구는 전입일이 2025.05.27.로 기재된 반면 배당요구일은 2024.09.06.으로 기재돼 있어 원문 서류의 날짜를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 291,056,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 998,496,202원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 998,496,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 1,056,867,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 1,103,564,362원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정요항에는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 기재돼 있고, 토지 자료에는 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다. 입찰 전 최신 토지이용계획을 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박경봉의 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
- 503호와 각 점유기재 대조. 현황조사에는 101호·201호·301호 등 여러 호실의 점유관계도 함께 기재돼 있으므로 실제 매각대상 5층 503호의 현황과 구분해 확인하세요.
- 황선화 임차권. 보증금 220,000,000원이나 주민등록일 2018.05.28.로 말소기준 2018.04.19.보다 늦어 대항력 없음으로 기재돼 있습니다.
- 한윤구 날짜 대조. 전입일 2025.05.27.과 배당요구일 2024.09.06.의 선후관계가 기재상 맞지 않으므로 원문 접수내역을 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-190호가 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 판단은 별도. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 296,000,000원입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘미상 1건’이 더 중요하다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 황선화의 220,000,000원 임차권도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
하지만 박경봉의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상 결론을 ‘완전히 깨끗한 물건’으로 닫아서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상 점유자의 실체를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 마지막 관문입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 공동담보 근저당의 실제 배당관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
