수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 소재 세권로36번길 7, 3층 302호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 277,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 277,000,000원입니다. 등기상 소유자는 정태일이며, 경매를 신청한 신한은행의 청구액은 2,137,543,888원입니다.
권리분석의 기준점은 2018.04.19. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2018-190호가 기재되어 있습니다. 이후 수원시 압류, 농협은행·중소기업은행 가압류, 이승환의 주택임차권등기, 경매개시결정과 추가 조세 압류는 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.19. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 점유관계는 별도 확인
핵심은 2018.04.19. 신한은행 근저당입니다. 김유진은 2018.05.09., 이승환은 2021.03.11., (주)공유(정훈기)는 2022.10.31., 한윤구는 2025.05.27. 전입으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 네 점유·임차관계는 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
다만 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 경우에는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 매각물건명세서와 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 / 미상 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승환 | 건물의 전부 | 2021.03.11 / 2021.02.25 | 200,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 277,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래금액이 제시되어 있지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 비교할 수 없습니다.
따라서 권리가 일부 정리된다는 이유만으로 “2억7,700만원이면 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 실질취득 추정액은 인수액 0원을 적용한 277,000,000원이지만, 이는 어디까지나 권리 인수액을 반영한 숫자일 뿐 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 272,322,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,726,965원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정에서는 채권 총액 1,297,279,167원 중 272,322,000원이 배당되고, 1,024,957,167원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 아파트가 아니라 다세대 유형으로 봐야 합니다.
- 위치. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주위는 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 감정요항에는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등이 기재되어 있고, 토지정보에는 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있어 입찰 전 적용 용도지역·지구를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 제공된 감정정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자부터 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘기사항전’ 기재의 실제 점유관계, 전입일, 임대차계약, 확정일자 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 이승환 임차권등기 확인. 임차보증금 200,000,000원, 전입 2021.03.11., 확정일자 2021.02.25., 임차권등기 2023.11.02.라는 일련의 날짜가 말소기준보다 뒤라는 점을 원본 등기와 함께 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 수원시 및 국 압류가 복수 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 내부구조 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도 및 외부관찰 등에 따라 확인되어 실제와 차이가 있을 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 277,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 입찰 전 동일·유사 다세대의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확인된 권리는 단순하지만, 미상 점유를 지우기 전엔 안전 확정이 아니다”
이 사건의 기준권리는 2018.04.19. 신한은행 근저당이고, 전입일이 확인되는 점유자 네 명은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 보증금 200,000,000원의 이승환 역시 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 그 금액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산할 사안도 아닙니다. 제공된 배당가정상 매수인 인수액은 0원, 현재 실질취득 추정은 277,000,000원입니다.
하지만 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 1건 남아 있습니다. 따라서 이 물건을 ‘임차인 위험 완전 해소’로 단정하기보다 미상 점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 277,000,000원이 저렴하다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 확인된 권리는 정리형, 최종 판단은 미상 점유와 시세 검증 뒤. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
