수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동 세권로36번길 7의 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2018.04.19. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후 임차권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 형성돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 매수인에게 넘어오는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 현황조사와 문건접수에는 여러 점유·임차관계가 나타납니다. 특히 301호에는 한윤구의 점유관계가 기록돼 있고, 황성훈 명의의 전유전부 주택임차권등기도 존재합니다. 두 사람 모두 기준권리 이후의 전입·임차권이어서 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 실제 인도 과정에서는 점유자 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 · 2017.11.29. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심 기준점은 2018.04.19. 신한은행 근저당권입니다. 황성훈의 주택임차권등기는 2023.10.06. 접수됐고 주민등록일자도 2019.07.08.로 말소기준보다 늦습니다. 현황조사상 다른 점유자들도 전입일이 모두 기준권리 뒤이므로, 제공된 판정에서는 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황성훈 | 전유전부 | 2019.07.08 | 189,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 임차·점유관계는 4건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 황성훈은 2019.06.21. 최초 임대차계약, 2019.07.01. 확정일자, 2019.07.08. 주민등록일자를 갖고 임차보증금은 189,000,000원입니다. 하지만 이 날짜들은 모두 2018.04.19. 말소기준 뒤여서 대항력이 없고 매각으로 임차권등기도 소멸하는 것으로 정리됩니다.
김유진 역시 2018.05.09. 전입으로 기준권리 뒤이며 보증금 10,000,000원·월세 500,000원, 배당요구일 2024.07.22.가 확인됩니다. 한윤구와 (주)공유(정훈기)는 보증금이 확인되지 않았지만 전입일 자체가 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 미상이라는 이유만으로 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 326,552,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,264,317원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,448,000원을 제외한 326,552,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권 총액 1,296,816,519원 중 970,264,519원이 미배당으로 남지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 970,264,519원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 1,035,734,919원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 1,088,111,239원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 신한은행 등 채권자의 미배당은 늘지만, 현재 권리분석 구조에서는 그 부족액이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 이 표는 가격이 싸다는 의미가 아니라 권리 승계액의 변화가 없다는 의미입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세류중학교 북동측 인근으로 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하며 전반적인 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재 붙임, 창호는 PVC 새시 등이 적용됐고 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 398.6㎡, 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유자 확인. 한윤구의 301호 점유관계와 황성훈의 전유전부 임차권등기가 함께 있으므로 현장 점유 상태와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유관계 확인. (주)공유(정훈기), 한윤구의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 임대차 내용과 실제 점유관계는 매각물건명세서에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 압류 확인. 수원시와 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 내부구조와 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 확인이므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 332,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 말고 별도 현장·중개 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정되거나 발생한 임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 황성훈을 포함한 확인된 임차·점유관계도 모두 기준권리 이후여서 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단에서는 301호의 중첩된 점유관계, 일부 보증금 미상, 국세·지방세 압류, 내부 이용상황 확인이라는 실무 항목이 남습니다. 더구나 현재 자료만으로는 감정가 3.32억의 시장가격 적정성을 검증할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 승계 위험은 낮지만, 점유와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 다세대입니다.
