수원지방법원 2024타경7221. 대상은 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 3층301호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정평가상 해당 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 현재 등기상 소유자는 정태일입니다.
권리의 기준점은 2017년 12월 15일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 수원시·수원시팔달구청 압류 3건, 우리카드·제주은행· 경기수산업협동조합 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 다만 경매에서 권리관계의 안전성을 결정하는 것은 등기만이 아니라 점유자의 대항력 여부이므로, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 1명은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 |
| 소유자 | 정태일 (2018.02.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 최초 채무자는 김미선이며, 2018.02.28. 계약인수로 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 등기상 말소기준 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 현황 — 301호는 대항력 없음, 미상 1명은 단정 금지
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사·명세서상 확인되는 점유자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 101호의 (주)공유(정훈기), 201호 김유진, 301호 한윤구는 전입일이 모두 말소기준일 2017.12.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 대상 301호에 기재된 한윤구의 전입일은 2025.05.27.입니다.
김유진은 보증금 10,000,000원·월세 500,000원으로 기재돼 있고 2024.07.22. 배당요구를, 한윤구는 2024.09.06. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 두 사람 모두 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 검증 — 신건 100%, 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 156,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 124,800,000원(감정가 80%), 2회 유찰 시 99,840,000원(64%)입니다.
다만 이 사건에서 확인 가능한 동일 물건·유사 면적의 최근 실거래 금액은 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없으며, 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 측면과 별도로 실제 거래사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 153,016,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사제주은행 | 10,261,451원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,423,405,997원 중 채권자 배당액은 153,016,000원, 미배당액은 1,270,389,997원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며, 주변은 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재한 지대로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(18)-(29)는 모두 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연결됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 토지 형상. 토지면적 249.5㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 이름이 ‘주식회’로 기재된 주거 점유자의 전입일·보증금·점유부분을 매각물건명세서 원문과 현황조사 원문에서 재확인하세요. 확인 전에는 대항력을 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 301호 실제 점유. 한윤구는 301호 8.4100㎡ 부분으로 조사됐고 전입일은 2025.05.27.입니다. 실제 점유범위와 다른 점유자의 존재 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 세금관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 156,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 실제 유사 면적·동일 용도의 최근 거래사례를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 용도·내부 확인. 사건 용도 ‘근린시설’과 감정상 ‘도시형생활주택(단지형다세대)’ 이용상태를 함께 확인하고, 감정평가서가 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있다고 명시한 만큼 현황을 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원입니다. 다만 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하는 것은 아니므로 시세 검증을 우선하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유자는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 조사·명세서상 점유자 4명 중 하나는 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 대상 301호에 명확히 기재된 한윤구는 말소기준보다 훨씬 늦은 2025.05.27. 전입이어서 대항력이 없지만, 미상 점유자까지 같은 결론을 적용할 수는 없습니다. 여기에 최근 실거래 비교근거도 없어 신건 156,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
