수원지방법원 2024타경7221. 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 스토리빌딩 6층 602호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 건물은 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 179,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 핵심은 2017.12.15. 설정된 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 경기수산업협동조합 가압류, 경매개시결정, 추가 압류 및 이미숙의 주택임차권이 이어지지만 모두 말소기준 이후의 권리로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 29.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.15. 신한은행 근저당입니다. 소유권은 2018.02.28. 정태일에게 이전됐고 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 등기된 수원시 압류, 우리카드·경기수산업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 수원시팔달구청·수원시 압류와 이미숙의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 승계·대위 중복 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 해당 기록 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미숙 | 건물의 전유부분 전부 | 2018.01.05 | 130,000,000원 3차 136,000,000원 | 2025.12.31 | 없음 | 확정일자 2017.12.21 · 2019.12.05 · 2021.12.08 | 없음 |
이미숙의 임차권등기에는 임대차계약일자 2017.12.21., 주민등록일자·점유개시일자 2018.01.05.가 기재돼 있습니다. 말소기준일인 2017.12.15.보다 주민등록·점유가 뒤이므로 이 자료 기준으로는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 임차권등기 자체도 2025.12.31. 접수되어 말소기준 이후입니다.
③ 배당 — 매수인 인수 0원, 채권 미배당은 크다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 175,694,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
179,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 우리카드와 경기수산업협동조합은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권 합계 1,413,144,546원 가운데 미배당액은 1,237,450,546원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 말소기준 이후 또는 말소기준 권리 자체의 미회수액으로, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 1,237,450,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 1,272,749,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 1,300,988,386원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰될수록 신한은행을 포함한 채권자 측 미배당액은 증가하지만, 그것이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 249.5㎡의 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 점유관계 확인. 이미숙 임차권등기와 현황조사상 다른 호실 점유자 기록의 본건 관련성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권의 선후관계. 이미숙의 주민등록·점유개시 2018.01.05.가 말소기준 2017.12.15.보다 뒤라는 점을 최종 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 수원시·수원시팔달구청 압류 3건의 세목과 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없으므로 179,000,000원이 적정한지 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 확인으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.25.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이미숙의 임차권 역시 주민등록·점유개시일이 말소기준보다 뒤이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 매각대금 179,000,000원으로도 채권 미배당은 1,237,450,546원에 달하고 세금 압류가 3건 존재합니다. 이는 주로 채권자 측 배당 문제지만, 실제 배당순서와 명도관계 확인은 필요합니다. 무엇보다 실거래 비교가 없으므로 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단이 맞는 유형입니다.
