수원지방법원 2024타경7221. 세류동 세권로36번길 7의 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 정태일이고, 2018.04.19. 정태일 명의 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·가압류와 주택임차권은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
권리의 골격은 비교적 명확하지만, 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하고 예상배당에도 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있습니다. 또 현황조사에는 101호·201호·301호 점유자가 함께 나타나므로, 실제 본건 501호의 현황과 건물 전체 조사내용을 구분해서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 · 2017.11.29. 사용승인 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2018.04.19. 신한은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.04.19. 주식회사신한은행 근저당입니다. 그 뒤 수원시·국의 압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정 및 곽창선의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 본건 501호와 다른 호수를 구분해서 볼 것
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09. | 10,000,000원 월 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 곽창선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.07.28. 점유개시 2022.07.29. | 180,000,000원 | 말소기준 이후 | 확정일자 2022.08.10. | 승계 없음 |
현황조사에 표시된 (주)공유(정훈기)·김유진·한윤구의 점유부분은 각각 101호·201호·301호로, 본건 주소인 5층 501호와 호수가 다릅니다. 따라서 이들을 곧바로 501호의 실제 임차인으로 합산해서 판단하면 안 됩니다.
곽창선은 등기부상 2024.07.10. 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 등기내용에는 임대차계약일 2022.06.11., 주민등록일 2022.07.28., 점유개시일 2022.07.29., 확정일자 2022.08.10.으로 기재돼 있습니다. 모두 2018.04.19. 말소기준근저당보다 뒤이므로 선순위 임차권으로 볼 수 없고, 등기자료 역시 이 임차권을 매각으로 소멸하는 권리로 분류하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가와 신건 최저가는 모두 339,000,000원입니다. 다만 비교자료로 제시된 ‘탑캐슬(440-10)’은 총 12세대, 2018.03.22. 준공, 대상면적 53.33㎡로 표시돼 있으나 본건과의 면적 매칭이 성립하지 않습니다. 최근 동일 조건 실거래 금액도 확인되지 않으므로, 339,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,546,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 333,454,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,289,552,202원 중 333,454,000원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 956,098,202원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 건물. 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 501호 점유 확인. 현황조사의 101호·201호·301호 점유기록과 본건 501호를 구분하고, 501호의 실제 사용·점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 곽창선 임차권. 보증금 180,000,000원 임차권등기의 주민등록·점유·확정일자가 말소기준 이후라는 점과 매각물건명세서의 최종 인수조건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도 및 외부관찰 등에 의해 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있다고 감정평가서가 명시하고 있습니다.
- 가격 검증. 동일 조건 실거래 비교자료가 확보되지 않은 상태이므로 감정가 339,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 유사 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개의 문제
권리순서만 보면 기준은 선명합니다. 2018.04.19. 신한은행 근저당 뒤에 붙은 압류·가압류·임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 곽창선의 180,000,000원 임차권 역시 기재된 주민등록·점유개시·확정일자가 말소기준보다 뒤입니다.
다만 세금 압류 5건과 실제 점유관계는 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다. 특히 예상배당이 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았다는 점, 현황조사에 본건과 다른 호수의 점유자가 함께 기재돼 있다는 점이 핵심입니다. 가격 면에서는 동일 조건의 최근 실거래 근거가 부족하므로 신건 339,000,000원이 싸다고 평가할 단계가 아닙니다. 결론은 권리구조는 비교적 정리돼 있으나, 세금·점유·가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
