수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동, 세권로36번길 7의 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이고, 건물은 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 정태일이며, 2018.04.19 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 수원시·국의 압류와 중소기업은행 가압류, 경매개시결정이 이어져 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사 등에 나타난 신고인 가운데 101호·201호·301호로 표시된 3명은 본건 402호와 호실 표시가 다르고, 황인아는 점유 호실과 전입일·보증금이 특정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 말소기준 | 2018.04.19 신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2018.04.19 신한은행 근저당권입니다. 이후 2023.10.20 수원시 압류, 2024.05.03 중소기업은행 가압류, 2024.07.02 임의경매개시결정, 2024.12.27 국 압류, 2025.12.19 및 2026.06.22 수원시 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차인 분석 — ‘인수 0원’을 확정하기 전 확인할 부분
| 신고인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 확인 필요 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황인아 | 주거 · 호실 특정 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)공유(정훈기), 김유진, 한윤구는 전입일이 모두 2018.04.19 말소기준권리보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 반면 황인아는 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격·배당 — 신건 283,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 283,000,000원입니다. 확인 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 저렴한지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 현재 회차의 실질취득도 283,000,000원입니다. 다만 이는 황인아의 대항력·보증금이 확인되지 않은 상태에서 계산된 시뮬레이션이므로, 점유관계 확인 전에는 실질취득액을 최종 확정값으로 보는 것이 안전하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,762,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 278,238,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,289,552,202원 중 예상배당은 278,238,000원이고, 미배당액은 1,011,314,202원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 규제. 감정평가에는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 토지 정보에는 제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 입찰 전 적용 규제를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 내부구조와 이용상황은 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황인아 점유관계. 실제 402호 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자를 반드시 원문에서 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 타 호실 신고인 구분. 101호·201호·301호로 표시된 신고인을 402호 임차인으로 혼동하지 않도록 현황조사와 매각물건명세서를 호실별로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 283,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조와 이용상황이 외부관찰 및 건축물현황도에 근거한 만큼 실제 내부 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 관련 문건과 세금 관계를 직접 대조한 뒤 최종 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유가 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 2018.04.19 신한은행 근저당을 기준으로 이후 등기권리가 소멸하는 구조라 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 하지만 경매에서 실제 인수위험은 등기부 하나로 끝나지 않습니다. 특히 황인아는 주거 점유자로 기재되면서도 전입일·보증금·점유 호실이 특정되지 않아 대항력 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.
또한 신건 최저가 283,000,000원에 대해 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 여기에 세금 압류 4건까지 고려하면 이 사건의 핵심은 ‘싸게 보이는가’가 아니라 ‘402호 점유관계와 실제 배당순위를 얼마나 확실히 확인했는가’입니다. 권리는 확인 단계, 가격은 판단 보류가 적절합니다.
