수원지방법원 2024타경7221. 팔달구 경수대로 577-1, 5층 503호의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 2017.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 현재 등기상 소유자는 정태일입니다. 권리분석의 기준점은 2017.12.15. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,200,000,000원입니다.
이 근저당 이후 수원시 압류, 우리카드 가압류, 길현석의 주택임차권, 경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류와 추가 압류가 이어졌고, 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기만 놓고 보면 후순위 권리의 승계 문제는 크지 않습니다. 다만 임차관계에서는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 표기가 있어, 이 한 건을 확인하기 전까지는 “완전히 깨끗하다”고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 2017.11.29. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 · 2018.02.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.15. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-604호가 기재돼 있습니다. 2018.02.28. 소유권이 정태일에게 이전되면서 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 등기된 압류·가압류·임차권·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 전입은 말소기준 뒤
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 길현석 | 전유부분 전부 | 2020.05.14 | 160,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
가장 큰 보증금은 길현석 160,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.03.16.과 2022.04.03., 주민등록일은 2020.05.14., 점유개시일은 2020.05.13., 확정일자는 2020.04.21. 및 2022.04.21.로 확인됩니다. 그러나 말소기준일 2017.12.15.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고, 2024.05.08. 등기된 주택임차권도 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 183,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 183,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 실거래가 확인 전에는 현재 회차와 유찰 회차 모두 가격 판단을 보수적으로 두는 편이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 1,233,506,546원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 1,269,594,146원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 1,298,464,226원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 179,638,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 신한은행 근저당 배당에 소진됩니다. 우리카드와 경기수산업협동조합은 배당액 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항상 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 함께 소재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며, 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,066,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 249.5㎡, 평지·사다리형입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조와 이용상황은 외부관찰 및 건축물현황도 등에 의한 확인이므로 현장 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 가격 수준과 거래 환금성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실제 점유관계와 주민등록을 확인해야 합니다.
- 503호와 점유표 대조. 조사 내역에는 101호·201호·301호 및 전유부분 전부 등의 표기가 함께 있으므로, 실제 매각대상 5층503호와 직접 관련되는 점유관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 길현석 임차권. 보증금 160,000,000원, 주민등록 2020.05.14., 임차권등기 2024.05.08.로 말소기준 2017.12.15. 뒤입니다. 대항력 없는 구조인지 원본 서류로 재확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 배당액이 달라질 수 있으므로 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 183,000,000원이나 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부구조. 감정평가상 내부구조 및 이용상황은 실제와 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.12.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 권리는 매각으로 소멸합니다. 길현석의 160,000,000원 임차보증금도 전입이 말소기준 뒤라 대항력 있는 보증금 인수형이 아니며, 현재 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 ‘안전’ 하나로 끝내기는 어렵습니다. 전입일·보증금이 미상인 주거 점유 표기 1건은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 실거래 비교자료도 없어 최저가 183,000,000원이 시세상 유리한지 확인할 수 없습니다. 현재 회차 채권 미배당 1,233,506,546원은 매수인 인수액과는 별개지만, 세금 우선배당까지 고려하면 배당 구조도 원본 확인이 필요합니다. 등기 인수는 낮아 보이지만, 미상 점유와 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
