수원지방법원 2024타경7221. 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 7층703호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 건물은 2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 등기상 현재 소유자는 정태일입니다.
권리의 기준점은 2017.12.15 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-604호가 기재되어 있습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 역시 가장 빠른 전입이 2018.05.09로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 2017년 11월 29일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,137,543,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2017.12.15 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.12.15 접수된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.10.17 수원시 압류, 2024.01.15 우리카드 가압류, 2024.07.02 임의경매개시결정, 2024.07.03 경기수산업협동조합 가압류, 2025.12.26 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27 | 보증금 미상 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2017.12.15보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 다만 (주)공유(정훈기)와 한윤구는 보증금이 확인되지 않았고, 세 임차인 모두 확정일자에 따른 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 187,000,000원, 현재 최저매각가 역시 187,000,000원으로 신건입니다. 확인된 단지 정보는 스토리빌딩, 12세대, 2017.11.29 준공이며 비교 대상 면적은 29.66㎡입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 187,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 비교 면적의 직접 일치도 확인되지 않아 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리가 비교적 정리되어 있다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 183,582,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 1,413,144,546원, 예상 배당액은 183,582,000원, 미배당은 1,229,562,546원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 249.5㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)공유(정훈기)와 한윤구의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최종 보완 여부를 확인합니다.
- 우선변제 확인. 세 임차인의 확정일자와 실제 배당순위를 매각물건명세서·배당요구 문건에서 다시 확인합니다.
- 세금 확인. 수원시·수원시팔달구청 관련 압류 3건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인합니다.
- 내부 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도와 외부관찰 등에 따라 확인된 내용이므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로 187,000,000원 자체를 할인 가격으로 해석하지 말고 주변 다세대·도시형생활주택 실거래를 별도로 대조합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 남았다
이 물건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2017.12.15 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 신건 가격이 매력적이라는 것은 다른 문제입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 187,000,000원이 시세 대비 어느 수준인지 판단할 근거가 부족하고, 보증금 미상 임차인 2명과 세금 압류도 최종 서류 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 접근 가능, 가격은 비교 시세 확인 후 판단입니다.
