수원지방법원 2024타경7221. 수원시 권선구 세류동의 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 283,000,000원이고 현재 최저매각가도 같은 283,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준권리는 2018.04.19. 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 1,260,000,000원이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정과 2025년 등기된 김용관의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 225,000,000원짜리 임차권등기입니다. 등기 내용상 김용관의 최초 임대차계약일은 2018.05.15., 주민등록일자와 점유개시일자는 2018.06.29.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준일 2018.04.19.보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인으로 볼 구조가 아니며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기의 금액이 크고 여러 호실의 점유기록이 함께 확인되는 만큼, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.19. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2018.04.19. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정·등기된 수원시 압류, 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국세 및 수원시 압류, 김용관 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2018-190호가 표시돼 있어 실제 채권회수와 배당 확정은 공동담보 관계까지 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인·점유자 4명, 보증기관 승계 0명
| 성명 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022.10.31. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018.05.09. | 10,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025.05.27. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.09.06. | 해당 없음 |
| 김용관 | 건물의 전유부분 전부 | 2018.06.29. | 225,000,000원 | 대항력 없음 | 말소기준 후 확정일자 2018.05.15.·2022.05.17. | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자 수는 4명으로 봅니다. 다만 101호·201호·301호 기록은 매각 대상인 502호와 호수가 서로 다르고, 502호 전유부분 전부에 관한 임차권등기자는 김용관입니다. 김용관의 등기상 주민등록·점유개시일 2018.06.29.은 말소기준권리 2018.04.19.보다 후순위이므로 보증금 225,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,260,000,000원 | 278,238,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 29,552,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,289,552,202원 중 278,238,000원이 배당되고, 미배당액은 1,011,314,202원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 283,000,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세처럼 실제 시장가격과 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 283,000,000원 | 278,238,000원 | 1,011,314,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 1,067,121,802원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 1,111,767,882원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호(18)-(29)는 모두 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 유형이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 입지. 세류중학교 북동측 인근으로, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재한 지역이며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8m 포장도로를 통해 경수대로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 398.6㎡, 평지·사다리형이며 공시지가 1,785,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전구역, 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 관련 제한이 확인되므로 입찰 목적에 맞는 이용 가능 범위를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용관 임차권 원문 대조. 보증금 225,000,000원, 최초 계약 2018.05.15., 주민등록·점유개시 2018.06.29., 확정일자 2018.05.15. 및 2022.05.17. 내용이 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 호실별 점유 구분. 현황조사에 101호·201호·301호 점유자가 함께 표시돼 있으므로 매각 대상 502호의 실제 인도 대상자가 누구인지 현장과 서류를 맞춰 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 수원시·국 압류가 여러 건 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 공동담보. 신한은행 근저당에 공동담보목록 제2018-190호가 표시되어 있습니다. 배당기일 전 공동담보 목적물과 채권 배분 관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 신건 283,000,000원을 최근 거래가와 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 감정가 자체를 시세로 보지 말고 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 내부구조와 이용상황이 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거해 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있다고 기재돼 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 현황 확인
이 사건은 말소기준권리가 2018.04.19. 신한은행 근저당으로 명확하고, 확인된 임차인·점유자의 전입·점유 시점은 그 이후입니다. 특히 225,000,000원의 김용관 임차권등기도 주민등록·점유개시일이 2018.06.29.로 기준권리 뒤에 있어, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 입찰물건이라는 뜻은 아닙니다. 현재는 유찰 없는 283,000,000원 신건이고, 이를 실제 시장가격과 비교할 실거래 수치가 없습니다. 게다가 여러 호실의 점유 기록, 225,000,000원의 임차권등기, 국세·지방세 압류, 공동담보 표시가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 가격 검증과 현황 대조가 선행돼야 하는 물건”입니다.
