수원지방법원 2024타경7221. 수원시 팔달구 경수대로 577-1 스토리빌딩 7층 702호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 집합건물입니다. 2017.12.15 김미선 명의로 소유권보존과 동시에 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이후 2018.02.28 정태일에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이 2017.12.15 신한은행 근저당권이 말소기준입니다.
그 뒤 설정·등기된 강수진의 주택임차권, 수원시 압류, 우리카드·경기수산업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수되는 권리’보다는 다수 임차인 기재의 실제 점유관계 확인과 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7221 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1, 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 면적 29.12㎡ |
| 건물 | 2017.11.29 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 스토리빌딩 12세대 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 2,137,543,888원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.15 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.15 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 강수진의 주택임차권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 강수진은 임대차계약일 2018.01.11, 주민등록일 2018.02.19, 점유개시일 2018.02.15로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)공유(정훈기) | 101호 33.1800㎡ | 2022-10-31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 201호 39.0200㎡ | 2018-05-09 | 10,000,000원 월 500,000원 | 2024-07-22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한윤구 | 스토리 3층 301호 8.4100㎡ | 2025-05-27 | 미상 | 2024-09-06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2018-02-19 확정일자 2018-01-16 | 140,000,000원 | 2023-08-21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 다만 기재된 점유 부분이 101호·201호·301호·전유전부로 서로 다르므로, 본건 702호와 각 점유기재의 대응관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 권리판단 자체는 네 사람 모두 전입일이 2017.12.15 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거가 없어 가격 판정 보류
스토리빌딩은 2017.11.29 사용승인된 12세대 건물이고, 본건의 대상 면적은 29.12㎡입니다. 그러나 본건 면적과 직접 대응되는 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 현재 최저가 179,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
따라서 감정가와 최저가가 같은 신건이라는 사실만으로 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격추세를 이용한 보정이 불가능한 상태이므로, 이 사건의 가격 평가는 권리분석과 분리해 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 175,694,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 115,641,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 97,503,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 신한은행 근저당에 배당되고, 우리카드·경기수산업협동조합 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 1,237,450,546원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 용도의 집합건물입니다.
- 입지. 세류중학교 북동측 인근이며, 주거용·업무용·상업용 건물이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 약 8미터 내외 포장도로를 통해 경수대로와 연결됩니다.
- 건물. 2017.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 249.5㎡ 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 4,066,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유호수 대조. 임차인 기재 부분이 101호·201호·301호·전유전부로 나뉘어 있어 본건 702호와 실제 점유관계를 현황조사·매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 강수진 임차권 확인. 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 존재하지만 주민등록·점유가 말소기준 이후이고 권리판정상 대항력 없음입니다. 등기 말소 여부까지 최종 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 수원시·수원시팔달구청 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 179,000,000원을 뒷받침할 동일 면적 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 현장 중개 시세와 실제 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부구조 확인. 감정평가상 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 확인돼 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 판단 보류”
이 사건은 2017.12.15 신한은행 근저당이 선명한 말소기준이고, 그 이후의 임차권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음이며, 제공된 배당 시뮬레이션의 결론도 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격 쪽은 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가와 최저가가 179,000,000원으로 같지만, 대상 면적과 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 판단은 근거가 없습니다. 이 물건은 권리보다도 실제 702호 점유관계와 현장 시세 확인이 입찰 전 핵심입니다.
